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房价再次过万,曾经的鬼城楼市活过来了

时间:2022-09-18 02:13:37 热文 我要投稿

作者 | 李新

来源 | 新行情

矿 产 丰富,土豪云集,房价有点高,鄂尔多斯的身上有着很多独特的符号。

在黄河“几”字弯处,有一座总面积8.7万平方公里、常住人口215万的城市——鄂尔多斯。这里被称为“地下煤海”,煤炭探明储量占全国六分之一,天然气探明储量占全国三分之一,全世界四分之一的羊绒制品也产于此。

凭借丰富的自然资源,过去十年间,鄂尔多斯的GDP相继跨过3000亿元、4000亿元两个台阶,从2012年2305.8亿元增长到2021年4715.7亿元,年均增长5.5%;该地人均GDP也一直居于全国前列,甚至一度超过香港。

2006年到2011年,仅仅5年的时间,鄂尔多斯的房价就从1500元/平米飙升到1.3万元/平米。

要知道,当年上海的房价也不过2万元/平米。

包括星河湾、绿地、王府井等200多家房企,来到康巴什淘金,火速圈地,火速卖房。

房地产需要筹备大量资金,但鄂尔多斯金融系统薄弱,无法产生充足融资。当金融业跟不上建设步伐,楼市又渴望巨量的资金时,民间借贷在鄂尔多斯蔚然成风。

《中国民间资本投资调研报告》把鄂尔多斯的财富分配链条形容成“体内循环”,即煤矿产生财富,支撑政府改造城市,通过拆迁分配给更多的人,再通过民间借贷聚集资金,贷给房地产和新煤矿。

然而,回头来看,当时鄂尔多斯的财富盛宴已经到了要散席的时候。经济学博士马光远撰文分析,2011年,鄂尔多斯房地产计划销售商品住宅面积达1200万平米,对于一个总人口仅有160万的城市而言,在外来移民比例并不大的情况下,当地人将至少拥有人均10套以上的房子。

鄂尔多斯为什么被称为鬼城呢, 就 是因为房子建太多了,偌大的房子没几个人住,在街上基本上看不到几个人。

随着煤价的不断下探,危机开始显现。

2011年,鄂尔多斯的房价撑不下去了,炒房团买了房后,迟迟等不到人“接盘”,便低价抛售,恐慌效应引发连锁式崩溃,不到一年时间,房价跌至3000元不到20多万购房者没来得及抛售,被深度套牢。

2011年下半年到2015年,房价持续暴跌,因为煤炭价格四年下降60%, 2015年煤炭行业利润仅为2011年的十分之一。

这引发了一系列连锁反应,高利贷崩盘,各种投资暴雷,资金链断裂。当时鄂尔多斯的负面新闻占据了全国各大媒体的财经版面。

房地产也逃不过,十个项目有九个停工,写字楼尤其过剩。房价何止拦腰斩,有些跌去八成,关键有价无市。

转折点是2015年年底,随着鄂尔多斯债务危机逐步解决,经济开始缓慢回升,住宅的刚需全面恢复,房子开始价格上涨。

当然,政府的很多动作,是挽救楼市的关键。

首先 ,冻结新盘。

鄂尔多斯为了去库存,限制住宅土地供应。有个数据可供参考,2009年鄂尔多斯房屋竣工面积396.6万平方米,而到2017年,仅为44.9万平方米。

其次,想尽一切办法消化存量 。

例如,向政府和国有企事业单位定向分配住房、纳入住房保障范围、用作人才安置住房、引进外来企业等。

为助力去库存,鄂尔多斯还采取货币化安置+房票的方式去库存。房屋兑换证面额有7种(1平方米、2平方米、5平方米、10平方米、20平方米、50平方米、100平方米),可以拆分找零,也可以转让,购房者能在使用期限内选择政府回购的商品房小区内的安置房。

根据当时统计,鄂尔多斯共发出68.5万平方米的“房票”,而2016年-2020年五年间,消化库存1650万平方米。

除此之外,鄂尔多斯还大力发展教育产业。前些天有新闻报道称,鄂尔多斯60万年薪招老师。给房子强化学区属性,就康巴什新区来说,改建新建学校,培养名校,还真出成绩了。就拿今年高考来说,整个自治区600分以上占比,依次为鄂尔多斯2.26%,包头1.69%,呼和浩特1.47%,赤峰市1.15%。

通过控制供应、开启棚改、大力去库存等多种方式,鄂尔多斯的楼市逐渐回归正轨。2019年,鄂尔多斯的房价已回到暴跌前的水平;2020年,当地久违迎来新盘入市;2021年二手房市场逐渐兴起,均价逼近万元。

依照鄂尔多斯的经验,去库存花了接近10年的光景,是建立在停供给和扩需求的基础上的。在房地产市场不确定的眼下,这或许能给我们带来一些启示。

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