楼市进入2022年，风向彻底变了。
房价方面 ，通过国家统计局公布的商品房销售面积（6.89亿平方米）、销售额（6.6万亿元）计算得出，全国商品房均价为9579元/平方米，跌回万元大关以内。
增速方面 ，从年初开始，全国商品房销售额增速跌幅超过销售面积跌幅，并且连续6个月保持着同比下滑趋势。
投资方面 ，上半年全国房地产开发投资额为6.8万亿元，同比下跌5.4%，从3月份开始，房地产开发投资额增速由正转负，连续3个月呈现投资额下滑趋势。
在房地产面临如此严峻的考验下，至少突出房地产3点问题：1.房价的确虚高，对大部分朋友而言买房压力不小；2.房企对楼市投资信心不足，不再盲目拿地开发，面粉价格贵于面包；3.住房过剩，房子供应大于需求，导致房价上涨预期不足。那么在这样的楼市环境下， 如何推动城市更新发展成为国家和地方城市需要思考的问题。
共有产权房来了
近日，云南大理在发布的《关于印发促进房地产业平稳健康发展的实施意见的通知》中明确提出，支持房企以“共有产权”方式销售房子，所谓共有产权，指购房者和房企各持50%产权，购房人可提前入住，另外50%的产权按租赁计费，举个例子：购房人买一套100平方米的房子，价值50万元，自身只需要支付25万元即可，首付20%，首付款5万元，购房者所购买的50%产权不计租金，房企拥有的50%产权计算租金，假设这套房租金1000元/月，那么承租期间只需付500元的租金，除此之外，深圳还在共有产权房政策中明确降房价涨跌风险考虑其中，三年之后可以选择原价购买房企所持有的50%产权， 如果三年后房价下跌，购房者可选择退房退钱，此规定直接体现在购房合同内。
无独有偶，8月3日，四川省住建厅联合6部门起草的《关于发展共有产权住房的指导意见（征求意见稿）》提出， 将重点面向有一定经济承受能力但买不起商品房的城镇居民提供共有产权房，并明确产权原则、定价标准、供应对象等制度，实行政府委托代持机构与承购人按份额拥有房屋产权， 与重庆一直以来所实施的公租房类型，属于民生保障住房工程，举个例子：小张在医院做护士，但是公积金缴纳比例较低且收入较低，导致自身难以靠一己之力买房，这时可以申请共有产权房，自身出资50%即可，另外50%产权由政府委托代持机构持有，无需担心后续外人持有坐地起价，既可以解决家庭居住问题还能减轻前期购买一般商品房的经济压力，一举两得。
之所以越来越多城市开始推出共有产权房，主要原因还是在于商品房居住性越走越远，比如一线城市和新一线城市，房价动辄一两万元/平方米，高的达到5万元/平方米以上，普通人依靠工资买房基本不可能，而通过共有产权房方式提供居住保障，无疑是更好的解决方式。
租购同权也来了
租房和买房最不平等的便是落户与教育，落户影响子女教育，自从全国14个城市开启住房租赁试点以来，租购同权方面取得突破，沈阳、郑州、南京、成都、上海、重庆等14个试点城市均废除了“买房是唯一落户方式”制度，房产证也不再是子女入学的唯一标准。除了14个试点城市，青岛住建局在7月19日发布的《青岛市“十四五”保障性租赁住房发展规划》征求意见稿首次提出，将落实租购同权，租房者可申请享受租房落户、公积金提取、子女就近入学、就业保障、基本医疗及公共卫生等便民服务，一般情况下征集意见稿从征集到实施需要6个月以上时间，意味着从明年起，青岛的租购同权政策也将落地。
事实上，租购同权越在大城市越难以平等对待，教育资金有限，如果不通过一定门槛进行筛选，势必人满为患，所以通过积分、工作、社保、保险等方式进行筛选，也合乎情理之中，值得注意的是，租售同权的门槛也存在挑人才的体现，只是相比过去更加公平罢了。
随着租购同权的到来，加上共有产权住房“新模式”下，无房人有福了， 一方面不需要通过购买高价房就能得到同等待遇（落户和子女教育），比只能通过购买商品房才能享受更多公共资源多了一条捷径，另一方面租售同权得以让商品房回归真正的居住属性，意味着接下来房价不会再盲目上涨了，也涨不动了。 在共同富裕的大环境下，2类人将从中受益。
第一类：从事保障性安居工程项目的房企
毫不避讳地说，未来的楼市不仅面临城市之间的分化，还面临房子性质的分化，从1998年房改年起，商品房占楼市主导地位，随着租购同权、共有产权时代到来，保障性安居工程成为房地产一大主力军，正因为商品房的发展已经达到十分成熟地步，拆不起、涨不起、买不起、卖不掉的商品房大环境下，才给了保障性安居工程发展机会，包括老旧小区改造、保障性纯租赁住宅、共有产权房、公租房等，从事这类工程项目的房企，将从中受益， 首先是保障性安居工程有财政补贴 ，无需自己通过销售回笼资金； 其次是保障性安居工程相比普通商品房开发，有更多的融资渠道 ，金融机构给保障性安居工程的融资支持比一般商品房开发支持力度更大； 最后是保障性安居工程有着巨大的客户群体 ，正如玻璃大王曹德旺先生所言，未来的商品房都是有钱人“击鼓传花”游戏，换言之没钱人过去买不起商品房，以后更买不起，而保障性安居工程属于全新赛道，潜在需求大。
第二类：购房压力较大的无房者
相比降低首付门槛、购房成本而言，共有产权和租购同权更加实际，尤其是购房压力较大的无房者，可以选择通过与政府委托的机构共同持有房屋产权，前期花少量的购房款购买部分房屋产权，等到有钱后再买剩下部分产权，也可以直接选择长租房，享受同等教育、医疗等公共资源，从国家统计局公布的70城新房和二手房价格指数可以看出，部分城市房价比5年前还低，显而易见的是，如果在房价涨幅不明显的城市定居，租房比买房更加划算。
在楼事君看来，共有产权和租购同权是房地产发展一大新突破，对老百姓而言是福音，值得全国其他还未实施的城市借鉴，唯一的缺点是目前规模还比较小，长期租赁住房和共有产权房目前供应还不太充足，不过，相信在未来各大城市会陆续推出保障性安居住房，到那时，房地产或完全回归居住属性。