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2030前,不要再误判房产走势,看看这6个社会现象,准确率超想象

文/专聊君

房地产走到现在,网上很多人都说看不懂到底啥情况,你说房价跌嘛,但很多地方有的房子并没有跌,你说涨嘛,但不少地方的小区房价确实跌了不少,最关键是没什么成交量,你想变现都找不到接盘者。之所以出现这种迷糊状,主要还是在于我们平时对市场关注不够细心,没体察到一些社会现象的变化其实就是市场即将变盘的先兆。特别是未来房地产不可能重复昨天的故事,我们更应该提前预判。

先说一个身边小例子

这是一个发生在身边的买房卖房真实案例。2020年底,李朋友和张朋友都有换房打算,但两位朋友手中都没有太多的积蓄,也就是说,如果要换房的话,必须把各自手中的老房子出掉。都知道,年底买二手房的人本身就不多,均把卖房计划放到了来年开春。结果,李朋友在2021年4月底果断出掉了,且在上个月已经搬进了新家,而张朋友到现在还没卖掉,没置换成功。

回过头来看,李朋友的房子卖在了迄今为止的最高点。问了一下两位的想法,都觉得当时的市场确实火爆,李朋友觉得这个时候卖能把老房子顺利变现,越是市场疯狂的时候越要好处理,何况自己本身要置换的,要价格高都高,反正也不吃亏。而张朋友则认为市场那么火,后面应该还能涨些,价格就挂得高了些,殊不知忘记了自己的房子不仅房龄老,而且小区的物业、楼层都不好,随着2021年下半年市场急转直下,即便不断的下调价格,无奈连看房的人都少的可怜,更别谈成交了。

这里不得不提到李朋友确实是一个比较细致的人,他关注到一个现象,看到当时的房贷利率在不断上涨,说明国家有意控制楼市热度,一定会把市场热度打压下来。所以,他把买房放在了2022年,不仅利率低,开发商给的优惠幅度也很大。在看来,期间虽然租了两年房住但都是值得的,如果放在现在卖现在买的话,前后5年班都白上了。

其实,当下各城市二手房挂牌量不断刷新历史记录,不正是千万个张朋友在挂嘛,当都想出的时候,必然不能全身而退。当然,未来的房地产也不会像近期网上广泛散布的到处跌、一直跌,房子永远没有机会了。针对于此,笔者结合多年经验,想借此文说说,2030前,不要再误判房产走势,梳理一下这6个社会现象(有先后顺序),什么时候该抓紧卖房,什么时候该抓紧买房,这些现象准确率超想象,小伙伴可以收藏起来以备不时之需。

第一,就业工作收入情况。

楼市变化不看工作收入,无异于纸上谈兵。这几年楼市为什么不温不火,全国每年都有不大不小的楼市促进措施数百次,除了没提允许炒房团入市外,该做的都做了,像公积金贷款额度、购房限制条件放宽、发购房补贴、降低房贷利率等等,但结果是大家不为所动。全国新建商品房销售额从2021年的18.19万亿元,下降到2022年的13.33万亿元,2023年1-4月份累计销售面积同比去年还下降了1.4%。说到底,主要还是经济恢复较弱,直接反映出来的现象就是企业大量裁员,这些居民的工作不稳,收入没有保障。所以央行发布的4月金融数据显示,居民存款减少了1.2万亿元,大家都没钱,楼市怎么可能持续恢复呢?纵观二十多年的房地产发展历史,楼市之所以持续火爆,跟一直增长的收入不无关系。看工作收入,就看身边企业裁员是否普遍即可。

第二,楼市库存变化情况。

这个指标非常关键。今年开年后,总是看到朋友圈的房产销售们不断的吆喝,市场已经热起来了,再不买房价可能又要涨了。确实,年后的两个月时间里,市场确实回暖了,这个时候,购房者被销售们一喊,真被搞迷糊了,是不是不买又要上去了。答案显然不是,因为楼市库存数据不会说谎。统计数据显示,今年1-4月份的商品房库存为6.44亿平米,仅比2015年底全国去楼市库存时低0.8亿平米。当然,这还不包括不断刷新历史记录的二手房挂牌量库存。如果两者相加的话,楼市库存应该与8年前差不多了。所以,怎么可能成交量上来一点就说房价要涨了?只能在梦中涨。

对此,只要看看你所在城市的新房和二手房库存量即可:一般来说,去化周期12个月为供需平衡线(库存总量除以当月的去化量),各城有所不同,可把近5年历史库存数据拉出来看看,低于均值是市场向上的前兆,高于均值,不用着急买房应暂观望。

第三,房贷利率变化情况。

房贷利率直接关系到购房者的成本,购房者对此是非常敏感的,所以,房贷利率变化一直是国家作为调控楼市冷热的主要金融工具之一。正常情况下,房贷利率调整逻辑是这样的:当楼市过冷,房贷利率就会持续下降,一直降到你愿意出手买房为止,但随着楼市不断升温,房贷利率又会上升,当市场过热时,房贷利率基本就是这一轮楼市的高点,一般不出两三个月,其房价也会跟随下行。道理很简单,房贷利率高到投资者买房不划算,刚需还不起房贷,购房需求会迅速下降,而且还要知道一点,那就是政策意志,无论市场有多火,通过利率都能抑制下去,无论市场有多冷,持续的低利率也能把市场捂热,不过需要时间而已。那么,知道了房贷利率逻辑,什么时候该买房还是卖房,把握节点就比较容易了。

第四,土拍市场冷热情况。

这里先说两个逻辑。1.地价与房价,是面粉与面包关系,地价一般占房价60%-70%,地价高低基本决定了商品房销售许可价格;2.土地市场冷热与商品房交易市场呈正相关关系,二者互为影响。但这里需要说明的是,土拍冷热不可能仅在一两个城市中发生,要热,一定是多个城市,要冷,那基本是都冷。所以,我们通过土拍来判断后期楼市走势的话,需要看是不是已经有几个城市土拍已经冷了还是热了,而且还要看持续性,一场土拍说明不了问题,像最近有粉丝说现在土拍已经火了,我就回他,你让这个城市像过去一样一次拿出二三十块地试试?一次拿出两三块,最多不过十块地,这不是火,是虚火!

观察土拍到底是热是冷,主要就是看是否是几个城市连续火,且一次拿二三十块地出来卖,或者连续多次触顶成交,且基本上没有城投托底的地块,否则,土拍市场就不热,对商品房市场没有触动作用。

第五,对“房子”话题的关注度情况。

股市到6000多点时,人人都在谈股,每天都有大批的新人开户进入股市,这一点,房市跟证券市场有相似之处,买菜阿姨见面聊天就是,“去看看房子啊,最近某个楼盘不错,看有没有机会买上”,当人人都在谈论买房时,说明市场已经达到极致,没买的想尽一切办法买,买了的,通过各种关系继续买,这就是买涨不买跌心里作祟。但我们知道,房子可不比股市,一买上,建设周期+限售期,起码也是5年以上,占用资金时间长,且也不知道5年后是啥情况,万一要急用钱咋办?对于房子话题谈论越热烈的时候我们越要谨慎,往往就是一个阶段高点,这个时候应该是出货,而不是入市。一般比较好的入手机会是,这个话题刚刚开始有人谈了,这个时候往往是市场起步不久。

第六,房产销售人员活动情况。

如果楼市比较火爆的话,房产中介门店数量不断增加,冷不丁的在小区楼下又开了两家。反之,楼市遇冷则不断有房产中介门店关门、转行;小区经常看见有穿着中介制服的人员看房、带客户,说明市场开始热了,反之,小区一个月都看不见一两个中介,说明没有看房的客户,房子不好卖;楼市遇冷时,我们几乎每天都能接到某某楼盘的推销电话,如果真火热的话,别说他们给你打电话了,你去售楼处都懒得理你。

此外,还要注意真假现象的识别。

由于我们大多数购房者都是非房产业内人士,对楼市了解不多,一些销售人员常常说我们的项目卖得很火,房源不多了,给人楼盘热销的假象,很具迷惑性。你到网上去看数据,也未必真能找出什么破绽。以某楼盘为例,网上显示的领取销售许可341套(3栋楼),销售对外宣称,他们首开只推了1栋楼共计113套,销售了80套,去化70%。但时间过了一年,你会发现,他们再也没加推另外2栋楼,而且首开的这栋认购的34套一直未转成交。不难发现,这113套实际只成交了46套,本栋楼去化只有37%。

这套路就是,这34套基本就是当时开盘做的假,他们自己弄个认购书传到官网上去,让人误以为是卖出去的房子。而且,他们后面也没敢再加推,说明没有客户。那么,由于是同时期领的销许,这个楼盘首开的分母应该算341套,真实的去化率应是13%。这么一看,他们宣称的70%去化率与实际13%去化率相比,市场冷热、楼盘受欢迎程度简直是天壤之别。

对此种现象识别方式是:由于认购与网签具有时间差,主要是购房者向银行递交贷款资料需要审核时间。一般而言,一个月时间都能网签个七七八八,即一个月后我们再看认购有没有转化成成交数据即可。

最后,再说一个判断短期楼市冷热的直观方法:看成交量持续时间。所谓“量在价先”,当一个城市楼市成交量连续4-6个月高于前12个月的均值,意味着这个城市的楼市真的热了,库存将快速消化,新盘有涨价欲望,买房要及早做出决策。反之,成交量连续半年以上萎缩,低于前12个月均值,没了成交量,价格必向下。

总体而言,我们判断房产走势,该买房还是卖房,均可从以上现象中做出决策。如果一个现象你吃不准,可继续观望,当有2-3个以上现象都出现,意味着趋势已经形成,准确率就非常高了,应当机立断,且不可错失良机。

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