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南京土拍突然大火!是闹剧还是楼市真热起来了?答案与想象不一样

510南京土拍竟然成为了全国网友热议的话题,这可能是主办方此前没有想到的。

不少网友表示,南京近年经济增速不行,人口流入不行,不仅与省内苏州差距越来越大,又被隔壁杭州拉下了一个等级,何德何能炒热了土拍市场?

事情的真相到底如何?我们不妨回顾一下。

从官方报道的数据看,这次土拍本来要卖11块地的,但在土拍前一天,桥北一块地被中止出让,正常理解其实就是没人报名呗。其他10块地土拍情况:有3块地每块地都有10多20家开发商报名竞价,最终达到最高限价成交,剩下的5块地都是底价成交,共揽金150亿。

从开发商拿地的结果看,只对确定性强的地块感兴趣,没有十拿九稳赚钱的地块不拿,不熟悉的区域不会贸然进入。像桥北那地块,周边的项目本身就不好卖,没有开发商再冒险报名,中止出让也是正常。像保利,深耕南站附近,开发了多个项目有丰富操盘经验,触顶价也要拿大校场的地。

还比如像中海这次也报名了大热门地块百家地块,这块地离目前在售的方山新城3个项目不远,虽然这几个项目口碑做的比较差,比如中海方山印建的像安置房似的,质量问题不断,中海和山也卖的不好,而旁边的中海观山樾因卖不好有停工缓建之嫌,但中海是不是觉得这地方的购房者比较好收割,仍然去报名找存在感。对购房者来说,自然不欢迎这样的开发商祸害一方。

这次土拍真的很火吗?在业内看来,这不过是一个正常土拍,跟今年南京的第一次土拍情况差不多。仍旧拿这次最大热门江宁百家地块来说,有20多家房企报名。为啥远离传统主城区的百家湖这次土拍能够这么火?简单剖析一下,百家湖这块地楼面价21280元/平米,比不远处的九龙湖金隅地价19700元/平米高1500元/平米,当时金隅均价卖38000元/平米,这块百家湖地上市卖4万肯定没问题的,还是赚,这么多房企抢也是必然。

此外,这与江宁核心区今年没有供地也有很大关系,“僧多粥少”,地块上市没有竞品。何况江宁经济发达,作为江宁最核心区域,百家湖及周边人口众多,改善需求旺盛,去化基本不会有问题。其他热门地块也能从中找到答案,像大校场、雨核能触顶成交,都是因地段好,周边需求旺盛,开发商能赚钱的确定好。至于其他地块,能底价成交就不错了。这里要普及一个知识,就是我们的触顶限价往往比前些年牛市成交价低,有虚假火热嫌疑。

南京这次土拍之所以成为热议话题,还有一个原因是,上半年的楼市已经转冷,但土拍热度还没有明显下降,与市场出现一定反差。笔者想说的是,确定能赚钱的项目,开发商不会错过是正常现象,何况这次土拍供量本身就比较少,如果像过去那样一下供应几十块,其境况肯定又不一样。

当然,我们还要关注到两个信息:

一是二手房挂牌量居高不下,新房库存高位运行。根据某壳平台的数据显示,南京二手房挂牌量接近17万套,远高于前几年10万套以下的水平。新房库存同样如此,年初时新房库存为7.3万套,经过楼市金三银四的去化,目前库存不降反增,接近7.8万套。关注南京楼市的应了解,5万套新房库存差不多是南京楼市的供需平衡线,现在库存远高于此,开盘的房子卖不动成为常态,二手房如何卖的动?千万不要听开发商瞎忽悠,个别热盘说明不了大势,因为数据不会说谎。看看那些所谓的专家们说辞就知道,他们希望出台更有力的稳楼市措施,说白了,知情人着急啊。

二是供地计划开始调整。面对高库存,过去几年土地供应过多是重要原因之一,道理很简单,既要又要,土地收入是多了不少,但供应量超过城市的平衡点,只能导致库存不断积压,房子不好卖后又反作用于土拍。所以,现在土拍一次都不敢多拿地出来,怕卖不掉影响市场情绪。相信决策者也注意到这一问题,2023年南京市商品住宅用地计划供应为 493 公顷,降到了2014年-2015年的水平。目的不言自明,减少供应消化库存,同时有利于土地市场进一步回升,土地能卖个好价钱。

通过以上两个信息可以总结出一个结论,短期市场仍然比较难,房价上涨更是不可能,只有待相关的去库存措施产生作用后才会迎来市场反转,这期间不排除还有更多的刺激市场措施出来,我们静观其变。

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