好像都没有人去关注5月份的上海楼市成交了。
上海5月份二手成交在1.53万套，仍维持在1.5万套的荣枯线以上。
也并不是太过难看的数据，只不过好像没有超出预期。
其实，从一线市场统计来看，最近两周到带看和成交还是保持平稳的。
很大概率：
5月份，就是上海最接近底部的时候。
僵持状态
一方面，房东确实都急了。
从议价空间来看，二手房的议价空间已经是历史最高位。
意味着，买家有更多的机会和房东讨价还价。
从房源挂牌量来看，5月上海二手房挂牌量与4月相当，没有新增太多。
链家平台还下架了1万多套房源，多是一些不诚意卖房的房东。
市场进入僵持阶段。
从板块来看，也是分化比较明显。
大部分板块的房价，稳中微降状态，市中心区域价格相对坚挺。
碧云、新场、张江、杨行二手房价环比涨幅超过1%，
月浦、花木、五角场、中原板块二手房价环比跌幅超过1%。
从购房群体来看，也出现了分化，300万以下的刚需动力减弱。
从上海链家的成交数据来看， 今年50平方以下房子的成交比例一直在下降。
从总价段来看，
300万以下的占比61.1%，减少了3.9个百分点，比例降低了不少。
300万以上的占比在增加，其中400万~600万价格段，增加了1.3个百分点。
600~800万以及1000万以上等总价段，各增加了0.7个百分点。
可以看到，市场的购买主力在改善群体，而且相较于22年整体的人群需求都在升级。
整体看， 目前的市场，处于成交挂牌僵持、板块分化、人群分化的阶段。
是很典型的筑底阶段。
市场历史底部
我们之前文章有写过：
上海楼市正在筑底，目前的底部好于历史最差。
上海二手的成交荣枯线，一直是在1.5万套。
这是有历史数据支持的。
一个出现在2014年，二手房月均成交14000套。
一个出现在2017年，二手房月均成交13700套。
极端情况是：参考2014年7个月成交量低于1.5万套，2017年9个月低于1.5万套。
今年，上海已经过去5个月了，除了1月份过年是低于1.5万套的。
2023年，不可能触探到14年和17年的底部。
从市场价格下跌数据来看。
2014年，上海二手房跌幅较小，普遍在5-10%以内，进入2015年后又迅速回暖。
2017年，上海楼市进入阴跌趋势，在2019年初逐渐企稳，新房回撤幅度15%左右，二手房回撤幅度10%左右。
上海历史上三次下跌过程，14、17年跌幅并没有想象中那么大。
如果碰到这样超跌的机会，真的是一个捡漏的好机会。
政策底部
与此同时，目前也是政策筑底的阶段。
这段时间，可能要出台放松政策的新闻满天飞。
先是知名财经媒体呼吁：只有救房地产，才能拉动需求。
再到前几天到处传，一二线城市首付比例认定继续放开。
中国经济时报，在6号发文《一线城市房地产限购应适时优化调整》，喊话试探市场情绪。
从目前看，如果后续6、7、8月份持续低迷的话，确实出台刺激政策的概率还是比较大的。
之前已经讨论过，可能出现政策的4放3不放已经讲清楚了。
这里给大家讲一讲，出政策底层逻辑是啥。
大家都知道今年的GDP目标是5%，压力还是不小的。
现在的就业数据一塌糊涂，一个点的就业实际上带动了1000万的就业人口，而一个点的 GDP 涨幅可以创造1000万个就业岗位。
现在就业率非常差，已经到了历史高危阶段，20% 几失业率，这是一个非常恐怖的数字。
GDP的增长要看三个东西：投资、消费、出口。
出口现在指望不上，外需不振，5月份刚刚公布不久，按照美元计价，5月我国出口同比下降7.5%；
投资领域也投了不少了，主要是现在边际效应递减，效果不明显；
那只能看消费了，消费主要就是房和车，车子现在不太行，新能源车阵营里面都开始相互掐架了。
所以，我们认为房子不能比以前更差了。
现在二线城市已经完全放开了，二线城市及以下都快回到了2014年的状况。
一线城市应该讲还是政策严格的，现在的情况大概类似于2019年的情况。
政策需要更大的加码，才能触底回升。
小结
那么分析下来，市场和政策都是底部，问题就来了：
上海楼市，还会跌多少？
可以明确地告诉大家，依据我们平米研究院的分析：
房源整体降价3%~5%的时候，市场僵持就会被打破。
不同板块会有所差异。
僵持一旦打破，就会开始进入新一轮的启动期，非常类似于 2014、15 年。
加上经济目标的压力，如果出台实质性利好政策，我们预计上海楼市在下半年将迎来转机。
不过，马上6、7、8月份就要进入高温天气，二手带看量会有一定影响。
这是正常的季节性影响。
认同这个判断的话，目前买卖双方的策略是很简单的：
1、卖家：如果是置换的话，就适当降价，尽快的卖出手上的“劣质”房源然后买入一个好房子；遇到合适的笋盘，先买后卖也可以考虑。（注意置换周期）
2、买家：如果你有资金钱包在手，随时可以买的状态；现在就是一个底部区间，也可以称之为启动期，应该积极的去把握，这个时候买有可能会有惊喜。
3、选择新房还是二手房？
二手市场是基准选择，也是替代选择；搞清楚基准选择之后，再去看新房跟它相比。只要价格合适、时机合适，不管是新房还是二手都可以直接上车。
从我们团队一线的接触来看。6月一开始，带看量和谈判的客户比5月多，中介忙碌程度大幅上升，说明市场热度已经有反弹的迹象。
最敏感的上海买房人中已经有所体现。
还是应了那句话：
太阳底下无新鲜事，
历史不会重复它的事实，却会反复重复它的规律。
经济发展如此，楼市波动也是如此。
