销售同比下降三成，好于百强平均水平，行业排名上升。企业正积极回笼资金，现金可覆盖短债，总有息债规模下降。
◎ 作者 / 沈晓玲、齐瑞琳
■■■
核心观点
【完成全年目标的40.3%，行业排名提升至22名】 2022年上半年首开股份实现全口径合约销售金额435亿元，同比下降34.4%， 好于百强房企销售业绩同比下降50.7%的平均水平。合约销售面积144万平方米，同比下降30.3%。2022年首开股份计划全部项目销售签约金额为1080亿元， 上半年完成销售业绩的40.3%。 其中北京贡献了42%的销售业绩。
【聚焦北京，量入为出择机补充土储】 2022年上半年首开 新增1幅地块， 位于北京朝阳区。 该地块计容建面为9.4万平方米， 土地总价款40亿元，楼板价42774元/平方米，该地块首开引入金茂战略合作，项目销售指导价在8.5万元/平方米，超过周边三公里7.6万元/平方米的销售均价，利润可期。截至2022年上半年末， 首开股份的总土储建面 [1] 约2242.7万平方米，较2021年末减少1.6%。 此外首开股份各项棚户区改造及土地一级开发项目均在推进中。总土储分布集中一二线城市，北京占比39%。
【受交付结算影响，与7月业绩预报基本一致】 2022年上半年首开股份实现营业收入71.0亿元， 主要由于地产结算周期的影响，本期房屋集中交付项目较少，房屋销售结算收入降低。具体来看，房地产地产开发收入67.5亿元，毛利润9.3亿元。受政策影响，项目去化和盈利均受到考验。企业正通过“项目运作增效”、“历史存量盘活”与“管理服务增值”等三项举措，力图扭转局面。
【现金可覆盖短期负债，有息债规模下降】 2022年上半年全年首开股份持有现金257.28亿元，较2021年末下降18%。短期有息负债143.4亿元，较上年末下降33.0%。得益于短债的下降， 现金短债比1.8 [2 ] ，剔除受限制现金后的现金短债比为1.43；长短债务比7.5，长短债务结构优化，且其2022年新发债券利率较低，上半年公司债、中期票据和资产支持票据的利率在3.4%-3.85%之间，新增融资成本具有优势。 净负债率142.3%，相比2021年年末下降0.5个百分点。剔除预收账款后资产负债率为72.8%，较上年下降1.3个百分点。 整体来看， 净负债率和剔预收后资产负债率改善，企业上半年有息负债持续压降，累计归还融资约332.23亿元，有息负债净减少66.53亿元。
【物业经营有序推进，服务北京副中心和冬奥工程】 上半年实现物业租赁面积94.5万平方米，同比增长37%。商业物业管理面积15.3万平方米，同比增长13%。参与北京副中心建设，通州新城项目完成屋面及室内二次结构施工；推进通州西集、潞城、宋庄等项目。速滑馆冰丝带项目荣获“北京冬奥会、冬残奥会突出贡献集体”称号。丽亭酒店取得“防疫安全零感染，服务优质无投诉”成绩，荣获2022北京市“工人先锋号”称号。
[1] 总土储建面=持有待开发土地规划计容建面+（房地产开发投资项目中总建筑面积-房地产开发投资项目中累计已竣工面积）
[2]没有扣除受限制现金及受监管预售房款
0 1
销售
完成全年目标的40.3% 行业排名提升至22名
全口径销售金额 4 35 亿元，完成全年销售目标的 40.3 %。 2 022 年上半年首开股份实现全口径合约销售金额 435 亿元，同比下降 3 4.4 %，好于百强房企销售业绩同比下降5 0.7 %的平均水平。企业行业地位提升，全口径销售排名从 由 2021 年 38 名提升至中期 22 名。 2 022 年首开股份计划全部项目销售签约金额为 1 080 亿元，上半年完成销售业绩的 4 0 . 3 %，仍有机会完成全年销售业绩。
近半业绩贡献来至环渤海，主要集中在北京大本营。 从首开的销售面积分布来看，2022年上半年其销售来源主要是一二线城市，这与首开股份的土储分布一致，三四线业绩贡献主要来至无锡、台州等长三角强三线。区域方面环渤海销售贡献占比达到54%，其中北京贡献了42%的销售业绩。其次为长三角19%，珠三角15%，占比最少的是中西部15%，主要来至成都和武汉。
[3] 按照首开分划分，占比 2% 的其他为京外其他项目和京外其他非并表项目
0 2
土储
聚焦北京 量入为出择机补充土储
新增土储建面同比减少 8 8.5 %，仅新增1块地。 2 022 年上半年首开股份新增 1幅地块，位于北京朝阳区。该地块计容建面为 9.4 万平方米，土地总价款 40 亿元，楼板价 4 2774 元 /平方米。该地块首开引入金茂战略合作，项目销售指导价在8 .5 万元 /平方米，超过周边三公里 7.6 万元 /平方米的销售均价，利润可期。
土地储备 [ 4 ] 较去年年末下降1.6%。 截至2022年上半年末，首开股份的总土储建面约2242.7万平方米，较2021年末减少1.6%。因为企业没有公布总土储，所以总土储计算使用持有待开发土地规划计容建面52.7万平方米，以及房地产开发投资项目中总建筑面积减去累计已竣工面积2190.0万方之和。此外首开股份各项棚户区改造及土地一级开发项目均在推进中。
[4] 土地储备 = 持有待开发土地规划计容建面+（房地产开发投资项目中总建筑面积-房地产开发投资项目中累计已竣工面积）
总土储集中一二线城市，北京占比39%。 从总土储建面的能级分布来看，主要集中在一二线，占比达到83%；区域来看，环渤海占比最高达到51%，占比超半数，其中39%的土储集中在北京，长三角其次为22%，中西部和珠三角都为13%，这三个区域分布较为均匀。总体来说首开土储能级较高，且多数集中在北京，除了高能级城市限价等方面因素会压缩一部分利润空间外，整体风险相对可控。
0 3
盈利
受交付结算影响 收益与业绩预报基本一致
2 022 年上半年首开股份实现营业收入 71.0 亿元，主要由于地产结算周期的影响，本期房屋集中交付项目较少，房屋销售结算收入降低。具体来看，房地产地产开发收入 6 7.5 亿元，毛利润 9 .3 亿元。受政策影响，项目去化和盈利均受到考验。企业正通过 “项目运作增效”、“历史存量盘活”与“管理服务增值”等三项举措，力图扭转局面。
0 4
负债
现金可覆盖短期负债 有息债规模下降
剔受限制现金后的现金短债比1.43。 2022年上半年全年首开股份持有现金257.28亿元，较2021年末下降18%。首开股份上半年积极还债，短期有息负债143.4亿元，较上年末下降33.0%。得益于短债的下降，现金短债比1.8 [ 5 ] ，剔除受限制现金后的现金短债比为1.43；长短债务比7.5，同比上升2.6，长短债务结构优化，且其2022年新发债券利率较低，上半年公司债、中期票据和资产支持票据的利率在3.4%-3.85%之间，新增融资成本具有优势。整体来看，企业上半年有息负债持续压降，累计归还融资约332.23亿元，有息负债净减少66.53亿元。
[5] 没有扣除受限制现金及受监管预售房款
净负债率和剔预资产负债率较期初有所下降，但仍踩线。 2022年上半年首开股份净负债率142.3%，相比2021年年末下降0.5个百分点。剔除预收账款后资产负债率为72.8%，较上年下降1.3个百分点。净负债率和剔预收后资产负债率虽然有一定改善，但是仍然踩线，处于橙档。
05
多元化
物业经营有序推进 服务北京副中心和冬奥工程
物业经营管 理稳步发展。 首开在长租公寓、写字楼等业态积探 索新的运营和推广模式。 “首开乐尚”品牌推广落地，第一个集体土地租赁住房项目首开乐尚优晟店开业，一期推出184套房源； 杭州首开乐尚公寓签约88套。 保利首开乐尚N+公寓一期、门头沟欢乐大都汇N+公寓、成都首开龙湖冠寓项目出租率均达98%。 2 022 年上半年首开股份实现物业租赁面积 9 4.5 万平方米，同比增长 3 7 %。 商业物业管理面积1 5.3 万平方米，同比增长 1 3 %。
践行首都国企担当，冬奥保障任务圆满完成。 积极参与北京副中心建设，通州新城项目完成屋面及室内二次结构施工，正推进房源对接；通州西集、潞城、宋庄等项目积极推进。速滑馆冰丝带项目荣获“北京冬奥会、冬残奥会突出贡献集体”称号。丽亭酒店取得“防疫安全零感染，服务优质无投诉”成绩，荣获2022北京市“工人先锋号”称号。
排版丨鸟姐
更多中报点评
本文版权归 克而瑞研究中心 所有 未经授权请勿转载 以上代表克而瑞研究中心团队观点，仅供参考
转载注明出处 ： 克而瑞地产研究(cricyjzx) 多谢配合