一
某位学区房的业主对我很不满，主要是不认可入学低谷期的说法。在他看来，就算是人口出生率降低了，那家长们也依然是争夺优质资源，所以东西海的学区房，尤其是西城的肯定不会价格走低。因为买得起学区房的家长很多，和总人口是无关的，无论人多人少他们都会买。而买不起的就是买不起，就算学区房降价了他们还是买不起。
所以，就算是出生人口下降了，价格受影响的只有普通学区，比如广外、大椿天和新街口、展览路等地，而最优质的学区，如金德月等地依然会抢手，肯定不会降。
怎么说呢，我认可他的说法，至少是部分认可。因为确实能够找出类似的先例来印证，比如典型的日本韩国，人口出生率已经低迷很多年了，但东京和首尔的房价却依然在上涨，人们在持续不断涌入。尤其是核心区的最优质资源，其价格本来就只和出得起价格人的有关，其他人群无论多少都无所谓，影响不了的。
但是，我也坚持自己的观点，因为如果要实现这个结果，就必须满足至少两个条件，一是没有同档次的替代品出现，二是其共识的价值不能降低。也就是在需求不变的情况下，必须要保证商品的稀缺。
那基于商品价格是由供需关系决定的，提几个悖论吧，我是一直没想通的，看看大家有没有什么思路。
二
东西海的优质学校是否会有竞争者出现？
毫无疑问，肯定有。北京最早只有中关村一个优质学区，得到了全北京的追捧，也就出现了最早的学区房。
但是最开始受追捧的只有中一中二，连中三都没人看得上，王校长在很长一段时间内都为招生而发愁。再之后就是中三崛起了，六小强几乎在同时期也用成绩确立了地位，再加上其他的小学中学也在提升质量，海淀的盘子做大了。在2013年之后，海淀没用几年就形成了现在的学区格局，学区房从中关村一家独大，发展到大半个区都有学区溢价了。
西城也一样，开始只有实验二小是学区房，其他的四中八中等周边都是房租高，房价没什么变化。而德胜在当时并不被重视，三帆还是北师大二附中的初中部呢。至于十三中，如果不是2007年德胜里发生的那起早恋引发的血案，我几乎都没听说过这所学校。
东城同样，景山是毫无疑问的最牛学校，甚至成就了顺德碧桂园的崛起。另外两所史家和府学，地位和金融街中关村平起平坐。之后同样是好学校越来越多，“优质资源带”把不是牛校的也都变成牛校了，最终在2014年之后成为全区学区房。
在东西海学区房受追捧的同时，其他区同样出现了好学校。丰台的一小五小十二中，石景山的京源景山，朝阳就更多了，这些年最瞩目但就是网红校人朝，还有北京中学，都用成绩确立了地位。郊区呢，这几年最热的是亦庄，和通州一起被认为是最有发展的新学区，同样都出现了学区房和溢价。
这些发展说明什么？说明学区房数量是在不断增加的，不仅东西海的好学校在增加，其他区更是在追赶，虽然有差距，但谁也没放弃努力进步。
能买得起学区房的家长数量确实是有限的，但好学校却在不断增加啊。那这就出现了悖论：资源只有稀缺才能维持住价值，那在竞争者不断出现的情况下，这价值是否维系得住？家长们确实是一直在追求优质资源，可优质资源却也一直在增加，虽然未必赶得上最好的，但性价比这东西是每个人都会本能考量的。
三
优质资源的质量会不会降低？
这还真说不好，比如海淀的十九中就曾经很受追捧，但这些年显得普通了。还有更著名的就是北大附中，去年底换校长了，也就又一次引发了素质教育和应试教育的争论。可如果坚持素质教育，北大附中是否还能维持住六小强的地位都不一定。
学校间的竞争是一直存在的，谁也不可能永远保持地位，至少是不稳妥。连清华北大都得到处去抢状元，那中学就更得掐尖儿了。
另外就是全北京各个区都在办名校的分校，基本都是从东西海引入。虽然说大部分师资都是新招聘的，但从总校怎么也得派个校长和几个骨干吧？这对本校有多大影响说不好，但肯定算不上加分项，好老师不是那么容易就培养锻炼出来的。
这就又是个悖论，好学校的成绩不降低才能维持住学区房的价值，可越来越多的分校却在瓜分牛校资源。长此以往，就算是教师不轮岗，牛校的地位至少也会受到冲击。
四
房价怎么才能被稳定住？
最重要的就是卖的少买的多呗，供需关系才是决定作用。那什么情况下才会是卖家少？自然是准备长期自住的业主多，不轻易就出手的套现的。北京之所以各种公寓的保值都不太好，就是因为大量的业主是投资炒房的，追涨杀跌才是他们的习惯，那保值要能好才怪了。
燕郊之所以涨得猛跌得狠，就是因为有大量的炒房客在兴风作浪。而且就算不是炒房客，自住业主中也有不少人随时准备换到北京，只是在等待购房资格与资金积蓄。在这种情况下，未必是小区或板块的升值不好，但是会造成价格相当的不稳定。
那在学区房的板块呢，这就又产生了悖论。这几年房价大涨，很多老业主受不住诱惑就卖了房，东西海的平均成交量远远高于北京平均值。而买房的这些人中有多少是准备长期居住呢？会有一部分，但很难说成为主流。
悖论就出现了，买学区房的大部分家长都没想常住，甚至很多人想的都是用完了学位就卖。那在此情况下，学区房的价格能长期稳定吗？这几年是高峰期到来，需求大，所以学区房走势虽然波动大，但总的趋势还是向上的。但如果过几年真的进入低谷期呢，如此高的溢价是否能保住就说不好了。
五
政策是否会支持？
中国的任何投资市场说到底都是政策市，这不用解释吧？尤其是楼市这种与百姓生活有重大关系的，那就更是政策密集型市场了。前些年不管政策的效果如何，但可以肯定的是，政策肯定没想推高学区房价格，官员们想的只是解决公平分配的问题而已。
在中国搞投资一定要相信一点，就是绝对不能和政策对着干，否则没你的好果子吃。不知道有多少人与政策对抗失败了，他们认为政策是干不过市场的，所以赌市场赢。这么想当然也没错，但别忘了，政策不仅永远是市场的组成部分，而且还是主导部分，至少在中国是根本无法规避的。
那这就仍然是出现了悖论，政策需要的是教育公平，而不是由钱来进行分配资源的效率。市场不会排斥和否认金钱的作用，但如果金钱不认可政策的领导地位，那必定被压制与打垮。
这是一个非常纠结的问题，教育的公平性可以说是天然的正确，尤其是在普及教育阶段，哪怕是资本主义国家也不敢公开挑战公平分配资源。而如果是学区房价格持续高企，必定是金钱的效率来冲击政策公平。那政策将会如何进行管理和压制就说不好了。
有人总幻想说政府拿学区房没办法，因为这都是家长们的自主选择。扯淡，如果没办法那就不是政府了，而是纯粹的服务商。这只不过是政府还没觉得到应该出大招的时候，否则就会拿出更多的限制。这我也甭写会有那些可能了，免得说我造谣。反正就是这是这种情况，人家只是没太过打压，不代表真的管不了。
六
总之，在中国楼市上已经出现过N多种高溢价的产品了，最早的外销公寓就是这种情况。北京的政策是外资企业必须在外销公寓里注册，于是乎这种公寓的价格被炒上了天，在90年代初就动辄上万。但之后呢，放开注册，只要是写字楼就行，于是外销公寓崩盘，写字楼又趁势崛起。
知道冯仑潘石屹是从哪个项目起家的吗？万通新世界的写字楼，竟然炒到了3万多块钱一平，那可是1993年啊。但看看现在万通的房价，仍然还是3万多，30年了，价格又回到原点。
之后又是炒商铺的，秀水街、动物园、中关村、动物园，动辄就是几万一平，“头摊儿”甚至炒到过几十上百万，这溢价率都高得没法算了。但是呢，2008年之后大量的ShopMall趁着四万亿计划兴建，再加上电商的冲击，这些商铺能卖出去就已经念佛了。
其他的什么工业地产和海景房、商住公寓就不说了，哪个都曾经各领风骚好几年，但是都随着竞争增多和政策不支持而失败了。到今年住宅之所以能坚挺，仍然是由于政策控制了用地与信贷。
所以，我并不是说学区房不能买，为了孩子上学不得不买的必须买。但是最好不要过分强调其永远上涨的功能，房住不炒，房用不炒。
溢价过高的商品很容易就会受到政策和供需关系的冲击，投资有风险，投资须谨慎。