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“最会挣钱的房企”半年净赚167亿,手握千亿现金要撒网并购

时间:2022-08-26 10:45:54 热评 我要投稿

本文来源:时代财经 作者:陈泽旋

企业供图

即便被视为行业标杆的房企,在房地产调整期,也无法独善其身。

8月24日,中国海外发展公布,2022年上半年实现销售合约额1385.0亿元,同比下降33.2%;实现营业收入1037.9亿元,同比下降3.8%;经营溢利241.3亿元,同比下降23.2%;公司股东应占溢利为167.4亿元,同比下降19.4%,扣除税后投资物业公允价值变动收益后的股东应占溢利为149.6亿元,连同扣除汇兑净损益后的股东应占溢利为173.5亿元。

由于盈利能力在一众上市房企中长期处于领先地位,中国海外发展素有“利润王”之称。但在2022年上半年,其净利也随行就市地进一步下探。公告显示,2022年上半年,中国海外发展实现的毛利率为23.5%,同比减少5个百分点;归属股东的净利润率为16.1%,同比减少3.2个百分点。

尽管多项数据下行,但中国海外发展依然是行业内的尖子生。

在公告中,中国海外发展指出,公司的销售合约额虽然同比下降,但销售额排名却升至全行业第四。同期,内地TOP10房企的销售额同比下降45.5%。

利润率方面,目前已发布中期业绩的房企如越秀地产、金辉控股和仁恒置地,2022年上半年毛利率分别为21.2%、17.7%、35.6%,净利润率为7%、6.8%、15.5%。值得一提的是,利润率的下探是近几年的趋势,2021年同期,TOP30上市房企中,毛利率超过23%的房企为11家,而净利润率超过16%的房企为7家,而在2020年及之前,毛利率和净利率低于该水平的房企是少数。

“房地产行业处于上下半场的阵痛期”,中国海外发展董事局主席颜建国表示,上半年最难的时候是1-4月,全国商品房销售同比下降幅度较大,但5、6月,尤其是6月降幅已明显收窄。他认为短期市场承压,而短期市场走势取决于两大方面:一是宏观经济的整体走势;二是“出险房企”遇到困难的解决进度。

“长期乐观,短期承压”,颜建国称,在房地产的下半场,市场总量将下行,至于总量下行的时间会持续多长、达到什么水平才会见底很难精准定义,“我们自己有研究,也关注到一些专家的研究,比如房地产销售的总量问题,去年18万亿,大家觉得10万亿左右对下半场可能是合理的”。

颜建国认为,下半场仍将是一个规模巨大的市场,“有效的需求继续存在,市场空间仍旧巨大,这是我们对房地产中长期市场很有信心的原因。上半年,我们的购地金额和与新增货值在全行业名列前茅,我们已经用投资表达了对未来的信心”。

时代财经了解到,2022年上半年,中国海外发展系列公司(指中国海外发展连同联营公司、合营公司)新增土地储备27宗,总购地金额531.1 亿元,新增总货值1081.9亿元,其中,21宗由中国海外发展拿下;而2021年同期,中国海外发展系列公司新增土地储备49宗,总购地金额778.1亿元,新增货值为1746.4亿元,其中20宗由中国海外发展拿下。

在同样的大环境下,中国海外发展的土地投资力度依然强于同行。参考CRIC研究中心,2022年上半年,中海地产新增土地价值、新增货值均在房企中排名第二。

收并购方面,2022年上半年,中国海外发展在广州、上海、成都并购了相关项目的股权,并购投入106.6 亿元。此外,在2022年2月,还与中国农行签署了300亿元意向性并购融资战略合作框架协议。

中国海外发展行政总裁张智超表示,公司的投资策略是“三个主流”,即主流城市、主流地段、主流产品,在这个原则下开展收并购,“到目前为止,我们筛选了400-500个项目,基本上每周、每两周都会在集团层面推进研判,但目前符合‘三个主流’的项目相对较少”。

针对未来的收并购计划,中国海外发展董事局主席颜建国称,“会继续捕捉机会,未来几个月,我们会保持积极姿态,全面撒网,希望有更好项目能够进来”。

截至2022年6月30日,中国海外发展的银行结余及现金为1253.2亿元,加上未动用银行授信额度573.7亿元,可动用资金达1826.9亿元。负债方面,中国海外发展资产负债率(剔除含税预收款项)为54.6%、净负债率(净资产用全口径)39.0%、现金短债比(扣除受规管的物业预售所得款)为2.4倍,均未触及“三道红线”;加权平均融资成本3.44%,保持行业最低区间。

“房地产下半场市场格局演化趋势我们认为对我们公司有利”,颜建国表示,下半场将呈现“三个分化”的趋势:一是市场分化,一二线和强三线城市将是主战场;二是行业分化,房企数量将大幅减少,行业集中度显著提升;三是企业分化,行业容错率下降,精准管理能力强、产品与服务口碑好的企业才能在竞争中胜出。

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