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高层下令:禁止地方给楼市托底

时间:2022-10-20 00:16:34 热博 我要投稿

巨变来临时你往往无知无觉,直到未来的某个时刻,你才会感受到它的力量。

10月13日,就发生了这样一个翻天覆地的变化——

财政部印发了一份文件,明确提出“严禁通过举债储备土地,不得通过国企购地等方式虚增土地收入,不得巧立名目虚增财政收入,弥补财政收入缺口”。

换句话说,城投以后——不!准!给!楼!市!兜!底!了!

这不是硬生生砸了地方的托市大法吗?

要知道,在近一年的土拍市场中,很多城市都是靠着城投入场拍地,左手倒右手,成绩才没有那么难看。

现在财政部不让城投拿地,无情地断了地方的后路呀!

01 撑起半边天

城投拿地早就不是什么稀奇事了。

6月,太原举办了一场相当尴尬的土拍,供应的12宗地块只成交了7宗。其中,6月22日成交6宗,6月27日成交1宗。

比起土拍,还是拿地的企业更值得说道,这7宗地被两家企业竞得——

1、太原龙城北部置业,以19.975亿元的价格,拿了5宗地; 2、太原国投,以21.405亿元的价格,拿了2宗地。

这两家企业的名字,就差把“地方托底”这4个字摆在明面上说了。

2021年,楼市爆雷之初,土拍尚且还有国企、央企背景的房企兜底。结果到了今年,情况仍然不见好转,这些公司也不愿意 (或者没能力) 继续托底了。这个不愿意,那个接不动,地方要多尴尬就有多尴尬。

所以, 地方城投和国企就成了楼市的接盘侠。

9月15日,杭州地铁集团刚花40亿拿了两宗地;9月28日,沈阳土拍成交10宗地块,其中有8宗是被沈阳地铁旗下的各种“X瑞置业”拿下了,这8宗地一共花了43亿。

沈阳地铁在土拍市场豪掷千金,难不成他们今年是赚了大钱了?

那倒也没有,沈阳地铁在8月底刚刚发了中报,今年上半年他们还亏损了2.95亿。而且沈阳地铁总资产934亿元,总负债575亿元,经营现金流金额负3.75亿元。

杭州地铁也没好到哪儿去,上半年他们亏了1.08亿——

卖着几块钱一张的地铁票,亏着钱,还要豪掷几十亿下场救市,称得上毫不利己,专门利人,着实是高尚而纯粹。

同样有这种大无畏牺牲精神的还有广州地铁和厦门地铁,他们在9月的拿地金额都超过了100亿——

毫不夸张地说,这些城投公司、地铁公司,撑起了土地市场清冷时期的半边天。

02 庞大的债务

城投进场拿地到底是什么生意经?这事真的跟咱们没半毛钱关系吗?

其实地方城投为了托市,拿地成本并不低,而大量的土地购置会给城投公司带来资金压力。资金压力一大,城投公司只能通过外部融资,欠下一屁股的债。

据财新网报道,2013年国内城投债余额为2.1万亿;到了2022年5月,这个数字增加到了13.74万亿。值得一提的是, 有将近6万亿的城投债,都是最近两年新增的。

13.74万亿负债,这个数字是什么概念?

2021年恒大的2万亿负债,就引发了一片海啸。现在地方城投债的规模高达13.74万亿,你细品。

在这13万亿城投债中,有将近2.24万亿的债务在2022年8月至12月到期,有将近7.7万亿的债务将在2023年底到期。

如果你看懂了地方城投债的规模,你就该明白,为什么财政部前几天突然发文了。

10月13日,财政部发布《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》,要求各地加强“三公”经费管理,严控一般性支出。

在第八条“防止虚增财政收入与严控一般性支出一体推进”中,官方明确提到:

“严禁通过举债储备土地,不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入,不得巧立名目虚增财政收入,弥补财政收入缺口。”

这句话说得很直白了,尤其是那句“不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入”。

现在还有哪些国企在购地?不就是地方的城投和国企嘛!

所谓城投,身份是很复杂的。它虽然是以企业的形态存在,但由于城投公司背后往往与地方ZF有着千丝万缕的联系,而且地方城投能发挥投融资作用,因此它们一般被外界视为地方ZF的“钱袋子”。

城投下场拿地,就等于 地方从自己的钱袋子掏钱给楼市输血。

由此也引发了另一个争议,不少参与拿地的城投,它们长期充当地方投融资的角色,自身资金并不宽裕,这些城投在拿地的时候,往往需要通过贷款、发债的方式,借钱买地,这样也会增加地方的隐形债务。

再联想到这两年,各地城投债暴增6万亿,你就知道,再不禁就晚了!

03 结语

城投被禁入土拍市场,对地方楼市来说,不是个好消息。

在此之前,城投进场拿地主要有两个目的:一个是暖场,让土地市场恢复热度;另一个是为了降低土地流拍率,防止楼市陷入恶性循环中。

从各地城投拿地的情况来看,我们也能窥见地方的小心思。

不少地方的城投都是高价拿地,高溢价的情况层出不穷。以6月22日太原的土拍为例,尽管6宗地都是被太原龙投、太原国投拿下,但这6宗地块的溢价率在36%到67%。

这个溢价率,着实让人一惊,不知道的还以为太原土拍市场有多热呢!

城投进场托底,结果还要高价拿地,我们能够看出,地方其实不愿意让地价降下去,哪怕是做数据,也要做得好看。

现在城投被禁,未来的土地市场又缺了一个拿地主力,楼市的“扛旗人”又少了一个。

对于绝大部分城市来说,年底的土拍恐怕要非常难看了!