导读
建议全面放松居民按揭贷款政策，支持刚需及改善购房消费，引导房地产交易逐渐回归正常化。
◎ 研究员 / 杨科伟、柏品慧、李诗昀
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2022年1-7月，209省市出台385次放松政策，政策力度从托而不举到托举并用。而在政策暖风下，6月房地产市场筑底，重点100城成交面积环比增长42%，同比跌幅收窄至32%。聚焦市场率先企稳的苏州、青岛、长沙等20城，哪些救市政策更有效果？未来还需要哪些政策？
0 1
政策托举并用楼市筑底 但城市、项目间分化加剧
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一、前7月209省市出台385次放松政策，力度由托而不举到托举并用
2022年以来，面对楼地市持续低迷、地方土地财政收入下降的现状，各地政府出台一系列稳地产政策。截至7月末，全国共有209个省市出台385次房地产放松政策，需求端主要涉及放松限购、放松限贷、放松限价、放松限售、公积金、税费减免、购房补贴等，供给端主要涉及放宽预售、放松预售资金监管、放松土拍等。
从时间、城市、力度三个维度来看，2022年以来的房地产政策有以下几方面特征：
第一，政策发布次数逐月增加，4、5月松绑政策密集出台。 1月，全国仅有10个城市试探性放松调控，而到了2月、3月，政策次数增加到20次左右，4月更是倍增至67次。5月，越来越多的城市加入松绑队伍，一些前期政策效果不及预期的城市，也进一步做了优化调整，全月102个城市出台了125次新政，成都、合肥等都月内2度出手稳楼市。
第二，政策调整逐渐由低能级城市向高能级城市扩散。 前2月，绝大多数新政出自三四线城市，而自从郑州正式打响二线城市救市第一枪后，3月以来，南京、苏州等强二线城市也迅速跟进放松调控，5月，全国22个核心一二线城市发布了34次松绑政策。6月，广州限购政策松动并放宽落户，成为一线中首个放松“四限”调控的城市。
第三，政策力度由托而不举到托举并用。 前3月，多数松绑政策都围绕公积金、落户展开，只有少数城市触及限购、限贷、限售，对于房地产市场而言，政策力度限于托而不举。4月之后政策力度明显加大，4、5两个月，全国共出台了43次放松限购政策，次数相当于前3月的20倍，还有39次的放松限贷和19次的放松限售，力度逐渐向托举并用转变。
二、6月楼市企稳百城成交环比增42%，一线最具韧性二三线分化加剧
6月，全国房地产市场筑底企稳，百城成交环比，同比跌幅大幅收窄。 2022年6月，全国100个重点城市商品住宅成交面积共计3250万平方米，环比增长42%，同比下跌32%，跌幅较上月收窄24个百分点。
一线城市房地产市场仍具韧性。 4个一线城市商品住宅成交面积共计284万平方米，环比增长79%，同比跌幅收窄至19%。其中，北京成交同比增长70%，上海解封后购房需求补偿性释放，同比跌幅明显收窄，广州、深圳成交基本与去年同期相持平。
二线城市楼市复苏走势分化。 24个二线城市商品住宅成交面积共计1692万平方米，环比增长44%，同比下降31%。成都、西安市场回温，成交同比回正，杭州成交环比近乎翻番，并迎来开盘潮，平均去化率达到84%，但反观重庆、福州等城市成交同比仍腰斩。
三四线城市房地产市场继续筑底，部分城市现企稳复苏迹象。 72个三四线城市商品住宅成交面积共计1273万平方米，环比增长35%，同比仍下跌36%。佛山等城市楼市有所企稳，成交跌幅收窄至10%以内，但无锡、丽水等市场继续低温运行，成交同比跌幅还在6成以上。
0 2
政策刺激下20城率先企稳 珠三角独占七席
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一、苏州、青岛、长沙等20城出台救市政策且成交企稳回升
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二、珠三角企稳最快，长三角、环渤海渐进复苏，中西部相对沉寂
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0 3
市场企稳在刺激政策组合 辅之以降价换量成效显著
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一、市场企稳需救市政策组合拳助力，单方面政策拉动效应有限
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1、7成城市救市政策达两条以上，沈阳、南宁、青岛等近乎全面刺激
20个市场企稳城市中，7成城市打出“救市组合拳”， 即出台2条及以上托市政策，以对冲市场下行走势。相较于单一政策，组合式托市政策全面发力、多点突破，政策叠加之下，收效往往更加显著，有助于提振市场信心、稳定市场预期。
沈阳、南宁、连云港全面刺激，出台4条救市政策。 譬如沈阳短短1个月内多次发布重磅新政，4月26日，将个人住房转让增值税征免年限由5年调整为2年，29日又取消了外地户籍限购，5月10日，下调二套房最低首付比例到40%。
苏州、青岛、长沙、佛山等城市积极托市，三方面放松调控。 譬如青岛率先松绑市场下行压力较大的郊县限购、限售，还两度放松了公积金贷款。佛山则优先放松限贷，非限购区域首付最低降为2成，而后松绑限购和土拍规则。
反观哈尔滨、贵港、安庆等出台单方面政策，但政策实施效果往往不如人意，对市场拉动效果比较有限。 尤其是单一的公积金新政，类似于安庆上调公积金贷款额度、下调公积金贷款最低首付比例等，政策受益面较窄，所能撬动的增量购房需求也将非常有限。
2、青岛轮番政策刺激叠加集中备案成交创新高，去化率升至42%
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二、放松限购、限贷更利于拉动市场转暖，放松限售、土拍效果有限
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1、市场企稳城市普遍放松限购、限贷，较少放松土拍、限售
聚焦市场率先企稳的20城，从放松政策出台频次来看，多达14城放松公积金贷款，主要原因在于公积金贷款隶属于各城市住房公积金管理中心的管辖范畴，地方政府拥有实际话语权。但由于放松公积金贷款主要是降低刚需购房压力，其对市场拉动力相对较弱。例如上半年，185省市出台放松政策，其中153省市放松公积金贷款，占比多达83%。而从实际执行效果来看，绝大多数城市在放松公积金贷款之后，市场并未实质性好转。
放松限购、限贷更利于刺激潜在购房需求，提升居民购买力，其对市场拉动力更为明显。 市场率先企稳的20城中，便有9城放松限购，7城放松限贷，政策出台频次仅次于放松公积金贷款，侧面映证放松限购、限贷更利于拉动市场转暖。
放松限售、土拍对市场拉动效果相较有限。 市场率先企稳的20城中，仅有4城放松限售，2城土拍放松，政策出台频次暂居末位。主要原因在于改善性换房群体多数是“卖一套再买一套”，意味着购买新房的前提条件在于卖掉二手房。然而，很多城市二手房市场并不景气，大幅拉长改善性换房周期，致使市场企稳速度明显滞后。同样放松土拍也较难提振土拍热度，对楼市影响甚微。2022年以来，土拍市场持续低迷，6月重点城市平均流拍率达13%。受限于融资压力，民营房企近乎“隐身”，仅滨江、大家这类区域深耕型民企表现相对突出。
2、苏州两次放松限购刺激成交放量，园区等核心板块频频“日光”
聚焦上述9城放松限购，尤以苏州最为典型。上半年， 苏州接连两次放松限购。 4月11日，苏州放松限购，非户籍家庭社保缴存年限从原来的三年内连续缴纳2年社保调整为累计2年社保，外地人卖房后2年内无需社保或税单可直接购房。5月9日，苏州升级放松限购，非户籍家庭社保缴存年限进一步放宽至三年内连续缴纳6个月社保，非限购区域房产不计入家庭限购套数。
受此影响， 苏州房地产市场明显转暖，成交创近一年新高。 5月，苏州商品住宅成交面积低位回升至56万平方米，环比增长42%，同比跌幅收窄至43%。6月，成交进一步提升至85万平方米，创近一年新高，环比再增51%，同比跌幅收窄至17%。
开盘项目分化加剧，核心板块频频“日光”，外围板块严重滞销。 苏州园区、高铁新城、太湖新城等核心板块市场热度不减，高品质改善楼盘频频“日光”。例如园区的万科玲珑源璟，6月27日加推161套房源，开盘当天全部售罄。滞销项目主要集中在相城全域，新区浒关城铁、通安，吴中木渎、上方山、越溪，吴江乡镇等板块，要么是存量过大，如相城、浒关，要么是区域价值低，如吴江乡镇、渭塘。例如新区通安板块的中建观澜雅境，6月26日首开推售267套，开盘当天仅认购9套，去化率低至3%。
3、佛山放松限贷后市场持续复苏，周均到访上万组转化率升至8%
聚焦上述7城放松限贷，尤以佛山最为典型。2月21日，佛山放松限贷，非限购区域最低首付比例调降至2成。受此影响，3月 佛山房地产市场开始复苏， 成交面积升至74万平方米，环比增长82%，同比跌幅收窄至47%。尤其是6月，佛山市场明显转暖，成交升至97万平方米，创年内新高，环比增长47%，同比跌幅收窄至3%。
周均到访量基本保持在1万组以上，转化率升至8%。 佛山放松限贷当周到访量便迅速回升，第9周（2月21-27日），案场到访量升至10764组，但转化率仍处5.4%低位。随后市场持续复苏，周均到访量基本能达到1万组以上，转化率稳步回升至8%附近。第26周（6月20-26日），案场到访量11677组，转化率约7.7%。
开盘去化率不足2成，短期市场犹存下行压力。 在放松限贷后，佛山新盘去化表现未见实质性好转，周均去化率仍低于20%，直观反映短期市场犹存下行压力，尤其是那些远郊刚需盘，去化压力依旧不容小觑。第26周（6月20-26日），佛山新盘推售352套，开盘当天认购63套，平均去化率约17.9%。其中，保利时代天珀、首开平湖如院和美的时光二期去化率皆低于15%。
4、淮北购房补贴刺激返乡置业，三重优惠助力房展会热销10.6亿
聚焦上述5城实行购房补贴，尤以淮北最为典型。4月13日， 淮北出台临时购房补贴政策，以期刺激返乡置业。 4月30日至5月4日春季房展会期间，购买家庭首套新建商品住房，给予600元/平方米奖励(最高不超过6万元)。购买家庭非首套新建商品住房，给予400元/平方米奖励(最高不超过4万元)。购买新建非住宅商品房，给予150元/平方米奖励(最高不超过3万元)。
受疫情影响，4月淮北房地产市场近乎停摆，成交面积低至1万平方米。5、6两月， 淮北市场明显转暖，成交同比跌幅大幅收窄。 其中，5月成交升至15万平方米，创年内新高，同比跌幅收窄至31%。6月成交小幅回落至13万平方米，环比下降16%，同比下降18%。
值得一提的是，房展会因疫情延期至6月18日至24日，共计吸引45家房企报名，购房可享三重优惠：最高3万元消费券，总房款不低于3%的优惠，公积金贷款额度上调10万元。据悉，房展会期间共计备案新建商品住房1210套、14万平方米，实现销售总金额10.6亿元。
5、南宁契税补贴成交创年内新高，核心地段高性价比及高端盘热销
聚焦上述4城减免房地产交易税费，尤以南宁最为典型。4月11日， 南宁救市政策继续加码，三类人群可享受购房契税补贴， 教职工购买家庭首套或二套房、留邕人才购买家庭首套房，契税均全额补贴；广大市民购买家庭首套房，契税补贴50%。
受此影响，南宁房地产市场有所转暖，5月成交面积升至39万平方米，环比增长48%，同比跌幅收窄至43%。6月成交进一步提升至40万平方米，环比增长3%，同比跌幅收窄至10%。其中， 核心地段高性价比及高端盘持续热销， 例如保利领秀前城、华润江南中心等月内成交皆超100套，又如建发·央玺、建发·五象印月、建发央著等高端盘销售金额都在2亿元附近。
尽管南宁房地产市场有所企稳，但由于市场需求及购买力透支、市场信心缺失等多方面因素，房企销售压力依旧不容小觑，表现于 集中开盘项目近乎绝迹，普遍转入续销。 上半年，仅北投溪境单项目集中开盘，去化表现也不尽人意。6月24日，北投溪境首开推售292套，开盘当天认购40套，去化率低至14%。
6、哈尔滨取消限售新房成交筑底，二手房交易冷清拉长改善换房周期
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7、连云港放松土拍但仍依赖央国平托底，对楼市拉动效果甚微
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三、弱二线及三四线政策暖风叠加以价换量短期项目热销
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1、弱二线及三四线以价换量，上半年沈阳、淮北均价同比跌17%居首
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2、沈阳全城打折降价，财税补贴、特价房等助力房交会热销104亿
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04
用足用好政策工具 全面放松限贷尤其二套更期待
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一、放松居民按揭，全面下调房贷首付及利率、二套认贷不认房
类比于2014年，房地产库存高企，由杭州开启的“降价潮”迅速向全国蔓延。受此影响，央行接连放松限贷，“930”、“330”新政相继落地，迅速激活房地产市场热度，库存逐渐回落至相对健康的水平。
现阶段还是可以“照方抓药”，建议全面放松居民按揭贷款政策，支持刚需及改善购房消费，引导房地产交易逐渐回归正常化。
其一， 全面下调首付比例。 各线城市购房首付比例建议参照央行规定的最低下限执行：不限购城市首套房首付最低2成，二套房首付最低3成；限购城市首套房首付最低3成，二套房首付最低4成。
其二， 放松限贷政策标准。 建议二套房贷款实行认贷不认房，首套贷款已结清再购买二套房，执行首套房贷款政策。
其三， 继续下调房贷利率。 在全国首套房贷利率下限调整为LPR减20个基点之后，建议全国二套房贷利率下限逐渐下调乃至取消上浮比例。各线城市更要抓紧落实房贷利率优惠政策，并参照全国房贷利率下限执行。
二、加紧落地救市政策组合拳，二线及三四线全面取消限购
分析市场企稳与救市政策之间的相关性，不难发现救市政策组合拳效果更为明显，单方面的救市政策对市场拉动效果有限。其中，放松限购、限贷更利于拉动市场企稳。
现阶段市场下行的三大核心问题依旧悬而未决，体现于市场信心缺失、房价预期转跌、市场需求及购买力透支等，短期内房地产市场依旧面临较大的下行压力。 建议因城施策加紧落地救市政策组合拳， 以便提振市场信心，减缓市场下行压力。
具体而言，一线城市房地产市场最具韧性，长期来看房价仍面临一定的上涨压力，短期内调控政策较难退出，但可以通过放宽人才落户等措施局部放松调控。 二线及三四线城市建议全面取消限购， 支持居民自住以及改善性购房消费，促进房地产市场回归稳态。 那些市场需求及购买力明显透支的压力城市，建议在需求端予以刺激， 涉及调降房地产交易税费、购房补贴、房票安置等。
三、政府牵头房展会，辅以财税补贴、房企让利等刺激购房消费
建议由地方政府牵头举办房展会，尤其是那些人口输出型城市，适宜在节假日期间举办大型房展会，以便刺激外出务工人员返乡置业。与此同时，多管齐下提升房展会实际成交转化效果，主要涉及以下三方面内容：
其一， 以政府信用背书，提升房展会规格。 房展会建议由地方政府作为主要牵头单位，并以政府信用背书，扩大市场影响力。必要情况下，建议地方政府筛选优质房企、优质项目，最大程度保障所有参展项目都能做到如期交付，打消购房者对于项目交付甚至烂尾风险的疑虑。
其二， 财税补贴有力度。 房展会期间，建议由地方政府提供财税补贴，并要体现一定的政策力度。例如购买参展楼盘，给予全额契税补贴，并可以享受一定金额的购房补贴。
其三， 房企多重促销让利。 鼓励参展房企根据项目实际情况，提供多种形式优惠，包括特价房、赠物业费、赠家电等。
四、全面取消限跌令，鼓励以价换量并财政补贴让利房企
在政策暖风下，还是要鼓励房企积极开展自救，主要涉及以下两方面内容：
其一， 全面取消“限跌令”，让价格信号不再失灵。 正所谓“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格”，“限跌令”的弊端在于价格信号失灵，政府设定的限价红线很大程度上导致楼市成交愈加冷清。建议全面取消“限跌令”，让房地产交易恢复市场化。
其二， 鼓励房企以价换量，并给予财政补贴。 在市场需求及购买力疲软的情况下，建议鼓励房企以价换量，通过必要的降价措施加快滞销楼盘成交去化。另外，建议给予让利房企一定的财政补贴，全面提升以价换量效果。
排版丨太阳
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专题 目 录
哪类政策更有效，下半场哪些刺激还可用好用足
第一章 政策托举并用楼市筑底，但城市、项目间分化加剧
一、前7月209省市出台385次放松政策，力度由托而不举到托举并用
二、6月楼市企稳百城成交环比增42%，一线最具韧性二三线分化加剧
第二章 政策刺激下20城率先企稳，珠三角独占七席
一、苏州、青岛、长沙等20城出台救市政策且成交企稳回升
二、珠三角企稳最快，长三角、环渤海渐进复苏，中西部相对沉寂
第三章 市场企稳在刺激政策组合、辅之以降价换量成效显著
一、市场企稳需救市政策组合拳助力，单方面政策拉动效应有限
1、7成城市救市政策达两条以上，沈阳、南宁、青岛等近乎全面刺激
2、青岛轮番政策刺激叠加集中备案成交创新高，去化率升至42%
二、放松限购、限贷更利于拉动市场转暖，放松限售、土拍效果有限
1、市场企稳城市普遍放松限购、限贷，较少放松土拍、限售
2、苏州两次放松限购刺激成交放量，园区等核心板块频频“日光”
3、佛山放松限贷后市场持续复苏，周均到访上万组转化率升至8%
4、淮北购房补贴刺激返乡置业，三重优惠助力房展会热销10.6亿
5、南宁契税补贴成交创年内新高，核心地段高性价比及高端盘热销
6、哈尔滨取消限售新房成交筑底，二手房交易冷清拉长改善换房周期
7、连云港放松土拍但仍依赖央国平托底，对楼市拉动效果甚微
三、弱二线及三四线政策暖风叠加以价换量短期项目热销
1、弱二线及三四线以价换量，上半年沈阳、淮北均价同比跌17%居首
2、沈阳全城打折降价，财税补贴、特价房等助力房交会热销104亿
第四章 用足用好政策工具，全面放松限贷尤其二套更期待
一、放松居民按揭，全面下调房贷首付及利率、二套认贷不认房
二、加紧落地救市政策组合拳，二线及三四线全面取消限购
三、政府牵头房展会，辅以财税补贴、房企让利等刺激购房消费
四、全面取消限跌令，鼓励以价换量并财政补贴让利房企
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