“长达20多年的房地产上行周期可能终结。”
上述言论出自中泰证券经济学家李迅雷之口。持有类似观点的还有黄奇帆。今年3月份，在接受财经杂志采访时，他直言指出，“中国房地产市场10大指标，全部出现了拐点。房地产将进入新阶段，房价不会再大起大落。”
今年以来，房地产的实际情况，远比专家们预期的还差。克而瑞地产研究中心发布的数据显示，上半年百强房企销售额增速同比腰斩。房地产开发投资增速为-5.4％，对经济增长“负贡献”。另外，新房销售不济，也正影响土地市场，上半年土地出让金收入，相比2021年下跌55%。
更重要的是，现在老百姓买房的热情也近乎降到“冰点”了——上半年居民房贷新增仅有5220亿元，二季度仅增长200亿。而2021年上半年房贷新增高达21400亿，同比下跌75.6%。
大家为什么都不愿意买房了？我们之前做过分析，主要是三方面原因： 第一，疫情反反复复，增加了不确定性，很多人喜欢存钱，消费自然就有所控制，尤其是住房消费；
第二，去年下半年以来，房地产一直处于“降温周期”，成交量大幅锐减，房价上涨预期也彻底扭转，老百姓买房的热情大大降低；
第三，受“三道红线”等调控政策收紧影响，叠加新房销售不畅，回款受阻，很多开发商都出现了资金流动性危机。“缺钱”背景下，全国很多城市的项目都陷入了长期停工状态，延期交楼更是家常便饭。此情此景，很多原本有购房打算的人也放弃了买房。
说白了就是，在交楼“没有保障”的情况下，大家都担心买到问题楼盘，所以宁愿把钱存在银行，也不出手买房——今年上半年居民存款新增10.33万亿，创新高。
当很多城市都大动干戈出台措施稳楼市，使出浑身解数救开发商的时候，我们就说过，想提振买房人的信心，办法只有一个，那就是 把保交楼彻底落实 。只有大家花钱买的房子能按时按质按量完成交付，买房人才敢出手买房。这是一个极其朴素的道理。
时间来到7月，市场才悟出这个道理，于是我们看到，自上而下都把保交楼当成是稳楼市的重中之重。7月底召开的重要会议，官方这定调下半年楼市时更强调：坚持房住不炒，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生；7月21日，国新办新闻发布会上，银保监会相关负责人表示：积极加强与住建部、人民银行等部门的协同配合，支持地方更加有力推动“保交楼、保民生、保稳定”工作。
保交楼，一头连着开发商，另一头连着买房人，可以说是当下头等民生大事。但保交楼的本质是替开发商纾困，开发商的问题得到切实解决，才能有资金继续盖房，老百姓交楼的愿望才能达成。当然，开发商资金问题的解决，也离不开市场的好转，所以另一边，还要加强市场预期调控，出台更多的鼓励购房措施，即满足居民合理购房需求。
那么目前针对“保交楼”到底有哪些切实有效的进展了呢？总体而言，现在“保交楼”迎来3大最新进展：
第一，加强预售资金监管，青岛率先行动了。
什么意思？问题楼盘的产生，根本原因是开发商挪用了项目专用资金，资金出现漏洞，所以无法继续施工，而造成这些问题的源头就是“期房预售制”。所以，要想彻底解决问题，必须“釜底抽薪”。但当前房地产处于下行周期，如果贸然取消预售制度，可能雪上加霜——只会加速有资金问题的开发商出局，保交楼问题更难解决。
所以最好的办法就是，既不取消期房预售制度，又能有效防止开发商挪用资金。
青岛成为第一个在此类制度上做创新和突破的城市。8月3日，媒体报道，青岛要求所有楼盘封顶后银行再发放按揭贷款。记者从青岛多家银行及开发商处获悉，此消息属实，而且从8月2日起，就已经有银行开始执行该政策了。
个人认为，青岛此举，对购房者无疑是一件好事，购房者买房的保障性更强了。与此同时，青岛模式下，对开发商的挑战无疑也加大了，因为按揭款占到整个房款的百分之六七十，新政要求楼盘封顶后再发放按揭贷款，等于是楼盘封顶之前都需要开发商拿自己的钱支付工程款，开发商压力会很大。但从买房人的角度来看，这是好事，无实力的开发商会被淘汰掉。
第二，多措并举，帮开发商纾困。
其实主要是两种渠道：一是金融资产管理公司（AMC）积极参与问题房企并购重组；二是创新措施，帮开发商卖房。
AMC纾困房企速度确实正在加快。截至目前，据不完全统计，已经有郑州、武汉、南宁、苏州、重庆等多个城市开始行动了。
其中最具代表性的就是，7月19日，河南资产联合郑州地产集团设立郑州市地产纾困基金，通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作。
今年3月以来国有及地方AMC参与地产风险化解的公开项目，已披露合作计划的项目纾困资金规模约350亿元。比如8月5日，中国华融纾困阳光城母公司（阳光龙净集团有限公司）；长城资产上半年已与12家重点受困房企展开多轮对接及项目筛选；7月底，信达纾困房企首单落地，成功盘活佳兆业烂尾地王。
此外，多地鼓励购房，也祭出了狠招。比如8月1日云南省大理州发布文件提出，支持房地产开发企业通过“共有产权”方式销售商品房：购房人可以先期购买不低于50%的产权，剩余产权继续由房地产开发企业持有，由购房人租赁使用，再按双方合同约定购买剩余产权。
虽然该举措被业内人士指出“存在一定风险”，但不得不说，这样的措施尝试确实很具有创新性，且在一定程度上有助于房企提高销售。如果另外一半的产权是政府接管，买房人还是愿意尝试这样的模式的，毕竟切实帮助很多家庭节省了一大笔购房资金。
第三，试点现房销售。
7月底，福州永泰发布土拍公告称，将在8月5日一宗地块的竞拍中实施现房销售：规划房屋竣工验收之后，竞得人方可申请房屋销售手续。
继海南之后，福州又让买房人看到了现房销售的希望。现在但期房预售制度下，买房人需要提前2-3年支付购房首付款，办理完购房手续后，银行放款后房贷合同即生效。这意味着，买房人房子没拿到，就要提前还银行贷款。不仅如此，还要在充满未知的情况下，等待2-3年才能拿到新房，这其中如果开发商挪用资金，还可能造成楼盘停工，延期交付。而对于这些问题，买房人都只能无能为力地接受。所以唯有现房销售才能彻底保障购房者的合法权益。
在此之前，其实已经有多个城市试点现房销售了：深圳、杭州、苏州、南京等均推出过现房销售地块。但后期均未全面铺开。原因我们已经提过了，现房销售对开发商的自有资金要求较高，楼盘开发周期在1-2年，这期间开发商都只能拿自己的钱付工程款。
但不少专家认为，这一次情况可能会有所不同。因为这一次现房销售试点，是地方在推动，而且接下来有全国扩容的趋势。具体结果如果，我们只能拭目以待了。当然，作为购房者，我们肯定希望，现房销售时代早点到来。只不过，这事牵连甚广，不能操之过急。
综合上述“保交楼”迎来的3大最新进展来看，当下部分城市的房地产项目，已经宣告有解了。比如郑州市的部分楼盘，现在售楼处连财务人员都没有，全都是银行提供的资金监管账户专业POS机，房地产开发企业预售商品房取得的全部收入，都会存入监管账户。这给保交楼，奠定了基础，也让购房人感觉到了放心。
那么是否意味着接下来可以放心买房了？对此，我们的看法是，即便如此，买房人仍然不能掉以轻心，购买新房选择开发商时仍然要谨慎再谨慎。
原因很简单，各地针对房企的纾困，才刚刚开始，成效尚未体现出来。全国问题楼盘重灾区郑州，在纾困房企时，也是有针对性的。AMC收并购主要针对资产大于负债的企业，破产重组则针对资不抵债的房企。直白点说，纾困也是分开发商的，虽然不要求有利润，但至少不能赔本。
华创证券张瑜团队测算，首批紓困12家房企，包括恒大、世茂、融创、富力、中梁、中南建设、绿地、阳光城等，总共需要2万亿资金。现在国家拢共拟推出的纾困基金才2000亿，可谓九牛一毛。换句话说，“保交楼”仍然任重道远。
不过，对于真正有购房打算的人来说，现在也不是不能买房，我们之前就强调过，买房只要遵循4点，基本上不会买到问题楼盘：1、尽量选择还在拿地的房企的项目；2、多跑工地，选择购买封顶后，仍然在积极施工的楼盘；3、首选资金实力的央企、国企开发商，同时考察开发商的负债率，而且要购买交房周期短的楼盘；4、尽量不购买疯狂打折促销的楼盘，打折是为了快速回款，某种程度上说明开发商很缺钱。