文：园长
万科城市之光加推了！！
收到粉丝爆料，今天加推A7栋92㎡三房，总价496万起，小算一下，竟然，涨价了……
△计价纸
这几栋算是城光临近收官的最后几栋了，货量以92方，124方和140方4房为主。92方打首套刚需，140是区域改善。
9月广州很多项目都在释放涨价的信息了，毕竟政策一直在推，各种放松的利好，也会反映到楼市里。
上次来还有480万的货，这次直接去到496万了，为啥呢？？
园长小猜了一下
1、万科城光的配建小学，华师附小今天已经开学。F区2、3栋工地已经开放，大概率快交楼了。从现场可以看到，城光的配套正在兑现。
2、货量不多了，城光只剩下A区3栋，不到500套货，卖完，就清盘，既然没啥货了，不如卖高货值冲任务，这样老业主也开心。
可能就是太红，涨点表示傲娇，毕竟是东部第一流量网红盘，处在强概念区，双地铁，名校华师附开学，有还不错的品质感，相比对手底牌更硬，是不会买错的均衡盘，你去挑其他区，总会有点缺憾，图全保险好像真的跳不过。
怎么看城光的价格。
老业主开心，毕竟价格越贵，对自己越有优势，想买发现贵了的业主会开骂，结果：就算涨，还是会有人买。
为啥呢，因为广州的市场已经从百花齐放变成了流量巨头时代。
城光身上铺了多重光环，黄埔网红，万科网红，城光网红，业主网红……红黑流量牢牢抢注了第一波客户。
首先黄埔是网红。 黄埔GDP全广州第二强，生物医药，纳新信息技术，新能源汽车，机器人产业园，大科学装置，通通都是下一代新产业布局的方向。
加上广州第二CBD的定位，中科院 2个重大科技基础设施项目， 10个高水平创新平台，1个成果转化母基金，总共13个重大项目； 国家纳米中心 、空天院、微电子所、自动化所、沈阳金属所等，8家中科院直属单位均在黄埔区设立了研究院，产业均落户黄埔。
产业落地，人口量肯定会增多，根据 近日黄埔区发布的关于《黄埔区、广州开发区“十四五”公共交通专项规划》，预计 2021-2025年黄埔将新增人口超28万。
说句人话，产业+人口=赶超其他一线城市的产业希望就在黄埔了。
其次，开发商网红万科。 精英标签的万科，行业类的风向标，比如昨天的万科中期业绩会就刷爆全网了。why？除了万科在行业内的龙头地位，就是郁亮说了啥，往往能成为行业风向标。会上，万科公布了上半年的成绩单，在上半年一片哀嚎中，万科还是录得营收和净利双增。
第三，项目网红。 城光这个盘，一开就是席卷全市，一波开盘千套，能对敌的只有自己的西部万科。城光老黄埔核心地段，通勤便利+商业配套+华师附小名校，黄埔标杆。
第三， 业主也是网红 ，折腾起来，有组织有纪律，大写的服。 具体就不讲了，为啥能折腾呢，园长也问过一些买了城光的粉丝，好几个是阿里、腾讯上班的，这批城市精英，哪个不是过五关斩六将上来的，要求高，水平也高，治理个小区发表下诉求什么的，小意思啦。
重重光环套下来，城光这个流量收割机，就能吸引到城市精英，买个衬得起身份的房子，品牌，邻居，名校，这些都能拉溢价。
最开始的城光可能卖的是地段，到后面，里面的附加因素就多了，更多的是精英中产聚集圈层，配套兑现的软性长期价值。
我去城光的时候，刚好新开了138㎡新样板间。
看户型图，其实蛮常规，标准南北通透户型，入户花园、超宽阳台、步入式衣帽间。。
不过，创意样板间就有点感觉了。
黄埔的产品，95%都很一般，目前在户型上看到让我眼前一亮的项目，只有2，3个。
城光的这个140方，做了 客餐厨一体式 LDK的设计，客厅尺度拉到了7米，而且，大餐厨设计，138㎡的面积硬生生拉出了170㎡产品的空间尺度感！！
咋说呢，带着闺蜜来开PARTY，一下子来8-10个不成问题。2个在大阳台看江，沙发上坐4个聊天，餐厅2个准备下午茶，另外2个去参观衣帽间。
大客厅阳台，瞅瞅。
6米超宽阳台，可以搞个圆桌小茶室，也可以放个划船机，假设你家有个胖园，可以赶出去在阳台减肥。
创意板间打掉了一道墙，打通享受大豪宅范儿，也可以自己做大四房，进可攻退可守，住过几年烦了，就把户型折腾下。
城光这种可三房可四房的140方户型占比不多，不到3%，相比起原来的140方，就多了多样性，相对还是比较稀缺的。
其实现在，很多开发商都开始做4房产品，原因很简单，140左右的4房是中国普通家庭的终极改善。
为啥呢。
广州一线城区一套体面4房，总价差不多700-1000万，再往上折腾，很辛苦，极少数才可以。120方比较紧凑，房子住得越久，家里的物件越多，放不下。140方，另外三间房可以满足两个孩子加书房加储物的功能。
城光主要是适配什么人？
第一，是老黄埔的置换人群。
我翻了一下老黄埔目前的社区楼龄，除了悦时代花园、万科金色悦府等零星几个二手盘是近十年的次新房之外，其余都是十几年超二十年的老小区，这里面就蕴含着强大的置换需求。
换房的逻辑肯定是小面积换大面积，不好的地段换好的地段，大部分人还是没有办法折腾去珠城的，会在附近生活方便的城区置换。
现在的老黄埔，烟火气本来就比较好，周边旧改也都开始动工了， 旧改新城的面貌加上商业的转移，再加上这些新小区业主层次生源的提升，教育也会得到突飞猛进的，老小区有实力就一定会换回到更新更繁华的社区。
早年原住民的大量置换需求真的不会少。
第二，本地的产业购买力。
老黄埔板块已经布局了纳米科技创新研究总部、空天信息研究院，这些产业产值极高，对于员工的素质要求很高。
大湾区国家纳米科技创新研究院薪酬，月收入1万到15,000的差不多有1/4，过1.5万元的人群占比约48%，接近一半！
△图源工易网
这些人往哪里选？必然是就近的。跳不过老黄埔，第一流量又被会城光收割。
精英标签会有吸粉效应。再加上学校加持，城光算没什么短板牌，二手大家看均好，所以城光还是会是网红。
而且万科业主对教育的重视程度是极高的，东荟城活生生把自己的小学读成了名校，城光的业主必然也一样是会鸡娃的（毕竟大家都是教育改命啊）。
第三，是天河琶洲外溢。
天河琶洲房价高，发展趋势又是向东。黄埔第一产业强，城市面貌好，概念也强，老黄埔的交通优势又明显，五号线+黄埔大道直通珠江新城，对通勤有要求的，看好黄埔产业潜力的天河客户，极大概率跳不出老黄埔。
看完样板间，我再去看了下城光F区的交付，入住率还蛮高的，另外作为万科近些年的打板项目，嗯，在公区的建设和园林上面确实是花了心思的。
很简单，一个细节在公区的园林上面，万科用了不同的植被和灌木。
不同的植物植被，对于光照水分温度，湿度要求是不太一样的，这个就对物业的养护要求水平标准很高。
专门去看了下被业主称为“汇悦台黄埔分台”的外立面，玻璃幕墙的立面，确实蛮高级~~
万科会带意向的客户去看交付区，现在很多开发商交楼都打折，在群众安全感缺失的现在，昨天万科中期业绩会专门提“高质量交楼”，你不得不说，在撩客追求抓用户的小心思上，万科会得像个渣男。
城光处在强区域+产业加成+大片城更变量的板块，自身有好地段+好学校+品质产品+配套齐全+业主精英标签，后续的购买力有本地置换+天河海珠黄埔现存购买力+区域纳米产业未来新增购买力，算是概念+实收于一身，在广州，确实对标的不多，这个大概也是网红，就算涨价也有人选的真正原因。
能不能买呢？园长只能说一句
现在买肯定不便宜了，谁叫2020年9月让你们买的时候不买呢？ 不过，长线看，黄埔产业依旧强劲，等待整个老黄埔旧改成型以后就是高的价值变现期。
适合边住边等的同学。
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