北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
很多人买房前总要问，买新房还是买二手房？
我现在的建议就是简单一句话：注重自住就买新的，注重保值买二手的。或者就是长期自住买新的，投资或过几年要置换和套现就买二手的。
很多人不理解，觉得新房又新又漂亮，为什么反倒不适合投资了？这我现在也懒得解释，顶多是用买车来打个比方，自己开就买新车，驾乘体验好。准备租出去就买二手车，皮实抗造不心疼。否则如果买辆新车租出去跑滴滴，等收回来的时候弄不好都该大修了。
房子其实也一样，之所以说近几年的新房不适合纯投资，其中的一条就是因为精装修不划算。
二
精装修好不好？当然好，无论是从政府、开发商还是买房人，可以说全都是共赢。
从政府角度来说，两个最大的需求，一是收税、二是提高效率。如果卖毛坯房，那房子的价格就低，税收少。不光是从开发商这儿收得少，从装修公司等一些列产业链公司上收的都少。因为如果是毛坯房，就有大量业主用小公司装修，甚至是游击队，这些人不交税，政府亏大发了。
提高效率和节能减排是所有发达国家都追求的，中国自然不能例外。而效率既来源于分工，更来源于大批量生产。那集中装修就不必说了，能节约大量的人力物力成本。还能减少大量的垃圾，进而还能减少大量的装修矛盾，甚至能减少对业主们的噪音污染，让他们睡足了觉好去心情舒畅地干活。总之精装房的优势对政府来说非常大。
对开发商也是好事儿，增加了投入就必须增加收益，多赚钱有什么不好的。交税怕什么，挣得多才交得多呢。对于有责任感的开发商，精装修有利于他们打响品牌，忽悠更多的买房人。对于无良的开发商呢，能从装修上偷工减料，反正买房人也看不出来。
而且，如果赶上楼市火爆期，那就可以利用装修来涨价，成本3000要一万的不是新鲜事儿。实在涨不动了还可以再捆绑个电器包啊，给开发商又增加了更多的收黑钱渠道。如果赶上楼市低迷期，那就降低装修成本，节约的同时也就有了降价空间。甚至干脆精装变毛坯，放弃一部分利润来换取现金流，灵活机动有效率，百利而无一害。
对于买房人也是好事儿，能节约大量的人力物力成本。反正怎么都得装，反正自己啥都不懂，让开发商装和自己找装修队都得挨坑。那与其让小包工队坑，还不如让开发商坑呢，维权的时候人多，或许能挽回些损失。
别以为有多少追求个性的买房人，真不多的，他们的财力根本不足以支撑自己的理想。所以虽然很多刚需嘴里说着会把精装房砸掉重装，其实根本舍不得。所以，精装房对大多数买房人来说都是相对划算的，虽然是让开发商多赚了一些钱，但自己也节约了时间精力。所谓的个性需求都是虚的，在金钱面前并不值钱。
总之，精装房对三方其实都是有好处的。弊病虽然也有，最大的就是买房人经常不满意而已，那就克服一下吧，没什么大不了的。
三
既然精装房对各方都有好处，那为什么在之前这些年没发展起来呢？
其实主要就是政府没有强制而已。因为在欧美各国也没有强制过，都是由市场来逐步发展。西方最早也是毛坯房交付，由买房人自行去找人装修。但很快人们就发现没有让开发商统一装修划算，因为人工成本太高，自己装修的成本弄不好比房子的价格都高。于是就逐渐地统一了行业标准，只要是公寓就一定是统一装修，私人别墅才有可能单独委托装修公司。
中国的情况不同，我们是后发追赶型国家，发展得也太快了，30年时间就走过了西方200年的进程，很多东西来不及按部就班的进行。
尤其是在30多年之前，中国人极少有装修的概念，几乎就是水泥地+大白墙就能住人，顶多是挂几本挂历再摆放些家具而已。从80年代后期，随着组合柜、席梦思、地毯、地板革、吊灯等商品的普及，人们才逐步开始重视装修。
从开发商的角度来说，当然愿意都卖精装房了，这样能增加更多的利润，卖得更贵。但是很多老百姓并不接受，因为他们舍不得多掏钱。因此，虽然很多开发商从很早就设立了装修部门，但几乎没有太大的作为，一直是边缘业务。
早期的精装房只有一种，那就是高级公寓。因为买房人或是追求这种生活方式，或是买来要尽快的出租赚钱的。尤其是第二种投资客，他们并不在乎装修风格，只要能快速地把房子租出去就行。自己装修费时费力，而且整个大厦的装修风格不统一的话让租户也难以选择。那索性就接受开发商的统一精装，对各方都有好处。
但在普宅中呢，从一开始就是毛坯交房，极少有精装的。原因其实就一个，买房人不接受，但背后的理由是三个，相辅相成的。首先是普通自住的买房人不接受，认为精装又贵又不实用，自己多花了钱还未必喜欢。
其次是开发商也觉得不太划算，增加了成本卖得就贵，那和其他楼盘竞争起来就处于下风了。就算是能多赚点儿钱，但回款慢啊，算下来也不合适。
第三是很关键的一点，投资客不接受。注意这是投资客，不是炒房客。很多人都说炒房的不喜欢精装房，其实不是。炒家们根本不挑品种，只要是能赚钱，无所谓是否装修什么风格，反正也不是长期持有都是倒手就卖的，装不装都无所谓，只要能涨钱好出手就行。
而投资客是准备长期持有不是随便就卖的。那他们就很在意成本了。比如普宅如果5000一平，精装或许6000一平，一套房多出10万的成本。如果是不出租的搁置，五年之后这装修的价值也就剩不下一半了，白白损失5万，相当于利润少5万，不划算。出租的话，2/3万的装修就能达到差不多的租金，何必要10万的？如果出租，用不了三年时间这装修也就被毁了，同样是影响利润。
所以，如果开发商盖精装房，则必定损失一部分客户，自住和投资客都有，都是精打细算型的。那为了促进销售，索性舍弃一部分利润吧，以毛坯为主也挺好的。
四
但历史的进程和发展必定是以提升效率为目标的，所以精装房必定是未来的主流。在中央提出房住不炒的原则之后，2017年5月，住建部就发布了精装修标准，并要求在2020年实现30%的精装率。但实际上在北京等大城市，在此之后就几乎没有了毛坯交付的新项目。
强制推广精装标准，除了政府税收、开发商利润和提升效率等优势之外，最大的作用就是打击炒房，或者说打击投资房的行为。增加了买房人的成本，那也就是降低了投资利润，稍微懂行的自然愿理新房项目，对稳定房价起到了很好的作用。
但是，绝大多数买房人是没有经验的，既想不到这点，也算不过账来，他们还迷茫在一代代开发商编造和强化的新房才是投资首选的说辞里，根本想不到这是个套路。从这点来说我也挺自豪的，我们开发商竟然能给买房人洗脑到如此程度，让他们忘了新房竟然再次出手时就是二手房，让他们意识不到开发商竟然也会赚取利润，让他们想不明白开发商肯定会在装修等细节上偷工减料。
这都不提了，只是提醒买房人：如果是注重自住体验，那就买精装的新房，省时省力地享受生活。但如果是投资，那就要考虑成本与收益。
仅供参考。
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