作者：子非鱼
01 | 深圳楼市翻车了
作为中国的房价第一城，深圳楼市的浮沉，牵动着很多人的目光。然而，最近的两个数据告诉我们，深圳楼市也翻车了。
第一件事，深圳完成的第二轮土拍，民企躺平，两宗流拍。
8月4日，深圳完成了第二轮集中供地，推出的16宗地块，14宗成交，2宗流拍，共揽金339.32亿元。
这次拍地，深圳土地市场最大的特点便是分化。成交的14宗地，9宗地块溢价触顶，5宗进入摇号阶段。
不过，成交的14宗地块，全部由国企央企包揽，民企依旧躺平，依旧只是看客，依旧只是捧个人场。
与此同时，却有两宗流拍。流拍率12.5%，创下了深圳近年来流拍最高纪录。这在深圳楼市史上罕见。
第二件事，深圳上半年成交量创历史新低，房价回到了两年前。
乐有家研究中心最近披露了深圳楼市半年报，其透露：
整个2022上半年，深圳的新房住宅网签16126套，环比及同比的跌幅均达到4成；二手住宅过户不到万套，仅9965套，创近年来新低，环比2021年下半年跌幅19%，同比跌幅65%。
最关键的是，深圳的二手房价格出现下跌，逐渐回到2020年，个别区域回到2019年水平。
深圳楼市的这两个现象告诉我们最重要的两个道理：
第一，没有永涨不跌的商品。
第二，周期力量之下，所有的城市都得服从，没有谁能够置身事外，哪怕强悍如深圳。
02 | 分化，当下与未来楼市的关键词
深圳成交量创新低，房价转向，是受周期大环境影响所致。
尽管客观来说，深圳的供需矛盾仍在，深圳商品房供应量并不大。贝壳研究院披露的最新数据显示，深圳的空置率也是全国最低的，只有5%。
来源：贝壳研究院
但在当前的大环境下，有钱人犹豫，没钱人彷徨，中产则因为收入缩水，不敢买，最终造就了需求急速下滑。
与其他大多数城市不同的是，深圳面积小，人口多，最关键的是，公开数据显示， 深圳总住房虽然有1129万套，但其中有一半以上是城中村的自建房，这些房子是无法光明正大进入市场买卖的。真正的商品住房才189万套。
这决定了深圳供需矛盾是个长期问题。同时，深圳的自有住房率只有23%，有77%的深圳人没有自己的住宅。
这是深圳楼市的一股强大力量。当下的大环境只是让一部分需求搁浅而已，当需求重新启动之时，深圳的房价仍会回到慢涨通道中来。
但这个等待的时间不确定，这也是深圳第二轮土拍，开发商犹豫导致两宗土拍的根本原因。
这次深圳推出的16宗地块，成交的14宗大多都集中在价值板块，比如南山前海，龙华民治。光明的公明与凤凰板块，宝安的沙井、西乡以及龙岗的多个板块。
流拍的2宗，一宗在坪山石井，一宗在宝安新安，都是距离中心区较远的板块。
最主要的是，宝安新安地块写字楼与商业占比过半，未来操盘难度较高。坪山石井周围的楼盘价格都在调整当中。
这说明当下的开发商，哪怕是财大气粗的国企央企，拿地也非常谨慎，即便在深圳这样的城市，也要精打细算，保证有足够的利润率才会下手。
这是房地产进入黑铁时代的重要标志之一。购房者需要细化板块来选择，开发商同样也要细化板块拿地。
在深圳之前完成第二轮土拍的广州，和深圳土拍现状如出一辙。
7月份广州完成的二轮集中供地，推出的14宗成交了11块，3宗流拍。成交的11宗全部由国资房企兜底，流拍的三宗地，都是位置偏差，价值偏差的板块。
深圳和广州的土拍告诉我们：
第一，房企拿地已经进入了精细化时代，每块地都要精打细算。
第二，房地产市场国进民退。
数据显示，当前全国的成交地块，国企与央企拿地比例高达88%，民企只占12%。
导致这种现象的原因，大家都心知肚明，在三道红线、融资收紧、回款难度加大的大背景下，民企几乎没有不缺钱的。
03 | 买房需要擦亮眼睛
分化的时代里，开发商都精细拿地，购房者自然也需要擦亮自己的眼睛。
在上一轮牛市时代里，购房者几乎可以闭着眼睛买房，因为几乎所有城市的房价都在上涨。
后来进入了调控时代，在调控时代里，购房者需要选择城市。
如今，楼市进入熊市时代，不仅要选择城市，还要选择板块。
比如广州，哪怕是一线城市，但从人口密度和库存去化周期来看，外围区的南沙、增城、从化调整压力都特别大，需要特别谨慎。
当下，广州的核心四区天河、海珠、越秀、荔湾可以放心买，此外围区的白云、番禺、黄埔、花都需要谨慎，最外围区的增城、从化、南沙目前不适合购房。
数据：广州市统计局
深圳亦是如此，长期看所有板块都可以买。短期内，坪山、大鹏以及龙岗、光明、宝安的偏远地带，房价调整压力犹在，购房也需要谨慎。
至于成都、武汉、杭州、南京、长沙、西安等强省会城市，目前大体也只能购买核心城区，此外围区和郊区，都可以先等着，不着急。
以武汉来说，本号之前根据各区人口密度和库存去化周期进行过分析，得出的结论是，江岸、洪山（包括光谷板块）、汉阳可以放心买，武昌、硚口、江汉需要精选，外围区则要小心。
数据：武汉市统计局
南京方面，鼓楼、秦淮、建邺、玄武四区可以毫不犹豫地买，此外围区的雨花台、浦口、江宁、栖霞需要谨慎挑选，至于高淳、溧水与六合，需要避开。
数据来源：南京市统计局
至于普通的三四线城市，大多目前都不能买。本号前几天在数量全国各城市人口变化数据时发现：
在已经公布数据的261个城市中，有131个城市常住人口在减少，130个在增加。
数据来源：各城市统计局
减少人口数量超过了一半，其中除了哈尔滨、大连、天津、石家庄、北京外，其余全部都是三四线城市。
当然，在分化的时代里，即便是这些人口流出的三四线城市，也需要具体板块具体分析。