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业绩烂透、股价大涨,房地产有何玄机?

时间:2022-06-23 04:42:32 热文 我要投稿

今天(6月15日)上午,有3个重要的财经消息:

第一,央行没有发出降息信号。

今天央行开展了2000亿元的中期借贷便利(MLF)操作,中标利率为2.85%。利率跟上月一样,没有变化。这意味着本月20日的LPR利率降息的可能性极小。

第二,统计局公布了5月经济数据,消费、工业生产都略有反弹,但房地产仍然在下滑之中。

第三,A股继续反弹,房地产股在宣布“考试不及格”后大涨。

央行为何不降息?

原因很简单,北京时间明天凌晨美联储将再次加息,至少50个基点,还有可能是75个基点。

在美联储加息越来越激进的时候,中国央行不想在这个时候,给国际市场提供一个做空人民币的机会。所以,按兵不动。

今年年内,中国还有降准降息的空间吗?我的看法是,有!但空间不大了。估计还有一次降准,大约0.25个百分点;还有一次降息,不会超过15个基点。

下面看看5月的主要经济数据。

先看就业。

5月份,全国城镇调查失业率为5.9%(4月为6.1%)。16-24岁、25-59岁人口调查失业率分别为18.4%、5.1%(上月为18.2%、5.3%)。31个大城市城镇调查失业率为6.9%(上月为6.7%。)

上图是规模以上工业增加值同比增长情况,5月出现了反弹并转正。说明工业生产开始向好,底部初步探明了。

单看5月,细分行业类型:采矿业增加值同比增长7.0%;制造业增长0.1%;电力、热力、燃气及水生产和供应业增长0.2%。

这说明,5月的增长是靠资源涨价实现的,制造业增长仍然非常疲弱。

5月份,国有控股企业增加值同比增长0.7%;股份制企业增长2.3%,外商及港澳台商投资企业下降5.4%;私营企业增长1.1%。外资的下降,值得高度关注。

上图是社会消费品零售总额,也出现了见底迹象。

1—5月份,社会消费品零售总额171689亿元,同比下降1.5%。其中,除汽车以外的消费品零售额155095亿元,下降0.5%。

这意味着,今年的消费乏力有汽车拖累因素。再考虑房地产空前低迷,则居民在买房、买车上都非常谨慎,出现了显著下滑,说明更多的钱去维持基本生存了。

单看5月,全国商品零售30535亿元,同比下降5.0%;餐饮收入3012亿元,下降21.1%。可见疫情对餐饮业的冲击仍然非常大,跟4月差不多,没有实质性好转。

上图是商品房销售额和销售面积走势,无论是黄线代表的销售面积,还是蓝线代表的销售额,都在继续下滑,说明5月的数据比4月更差。这跟房地产销售的周期有关,一般来说新房从签署认购书到银行放款、完成销售,往往要1到2个月时间。

如果分地区看,东北楼市是最惨淡的,1到5月的销售额和面积,均同比下降了40%以上。

房地产开发投资也继续下滑,1到5月增速为-4%。(上图)

国房景气指数也创下了新低(上图)。

固定资产投资增速有所下滑,1到5月为6.2%(上图)。不过这个增速,还是高于全年经济增长目标的。

从全国发电量可以看出,4月以来出现的同比下降,在5月略有好转,但仍然同比下降了3.3%。

此前海关总署公布的5月外贸数据,还是不错的。1到5月,中国进出口总值16.04万亿元人民币,比去年同期增长8.3%;其中出口8.94万亿元,增长11.4%;进口7.1万亿元,增长4.7%;贸易顺差1.84万亿元,扩大47.6%。

5月单月,进出口总值3.45万亿元,增长9.6%;其中出口1.98万亿元,增长15.3%;进口1.47万亿元,增长2.8%。

最近两天,A股里的证券、保险大涨,地产板块则在今天强劲反弹。到上午收市,房地产板块上涨超过3%。

为什么上午出成绩,房地产考试不及格,股价反而涨了?

股市就是这样,市场会认为:房地产的利空即将出尽,所以有些大资金提前进入了。

房地产的利空真的出尽了吗?

其实未必。

因为中报还没有公布,股市地产股中报的当期销售业绩,都会比较难看。但房地产行业做账周期跟普通企业不同,它是按照房屋交付来计算的。

所以今年开发商中报的业绩,不对应今年上半年的销售情况,对应的可能是1年前的。

上市公司一般倾向于,在熊市中把报表里的不利因素一次性消化,等牛市的时候报表无比靓丽。多数开发商也会如此。

不管怎么说,房地产在“这一轮中最坏的时候”正在过去,经济在“这一轮中最坏的时候”也正在过去,这是A股最近走得比较强的根本原因。

最近常有读者质问我:放水就管用吗?

短期看,放水就是管用。至少你踏准节奏是可以赚钱的。至于解决根本问题,当然需要深层次的改革。比如增加居民对财富的支配能力。

比如,上图就是我们需要通过改革解决的核心问题之一。

总之,A股已经走出了美联储加息和美股下跌的阴影,开始走独立行情了。

从现在到年底,将是收益整体上大于风险的时间段。

需要提醒大家的是:千万不要爱上任何一个房地产股,做做短线甚至中线是可以的,最终还是要套现走人。毕竟,房地产行业的好时候过去,惨烈的去产能不会因为楼市松绑而终止。

未来绝大多数房地产企业,是无法持续做大规模、提高业绩的。把盘子做小,是他们必须的选择。