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2021年,这两个城市新房价格涨幅居前

徐州和西安。   这是2021年全国100个主要城市中,新房价格涨幅最高的两个城市。 据中指研究院统计,2021年徐州的累计新房价格涨幅达到9.6%,居全国百城之首,其次是西安,房…

徐州和西安

  这是2021年全国100个主要城市中,新房价格涨幅最高的两个城市。

据中指研究院统计,2021年徐州的累计新房价格涨幅达到9.6%,居全国百城之首,其次是西安,房价上涨9.33%。

此外,华、常州、东莞、成都广州、佛山、济宁2021年新房累计涨幅靠前,均超过5%。

这一涨幅看似并不如过去几年,甚至房价涨幅最高的10个城市只能与首套房贷利率持平,但需要看到2021年年末以来,中国主要城市房价出现普跌态势,不少城市房价累计涨幅年末已有所收窄。

官方数据显示,11月份,70个大中城市中,约85%新房价格环比下跌,90%城市二手房价下跌。持续超过六年的楼市上行周期被划上句号。

将时间线拉长。在过去六年多的楼市上行周期中,哪些城市新房价格涨幅最高?

答案还是徐州和西安。

易居房地产研究院根据国家统计局的官方数据测算出自2015年5月份以来(截至2021年11月)的各城市累计房价涨幅排行榜。其中,西安涨幅居首,上涨95%,徐州81%紧随其后。此后,是武汉和深圳。

为什么是徐州?

作为苏北地区的一个三线城市,2020年徐州GDP逾7000亿元,经济实力与苏州、南京、无锡、南通等万亿级GDP的江苏其他城市仍有较大差距。

从人口来看,第七次人口普查数据显示,2020年,徐州常住人口908万,10年间增加逾50万人,增长5.91%,年平均增长率为0.58%。与西安、深圳等10年人口增长率超过50%甚至60%的城市相比,徐州的人口流入速度并不算快。

经济实力、人口流入,往往与产业发展和就业前景直接挂钩,这些也是一个城市房地产市场是否具备上涨动力的基本条件。在这些领域“得分”并不算高的徐州,2015年以来,房价却从每平方米5000元,涨到了现在新城区部分楼盘均价接近每平方米2万元。这是为什么?

分析徐州的地理位置和购房政策,可能主要有四方面原因:

第一,作为苏北大市、淮海经济区中心城市,徐州承接了部分来自省内外的购房需求,比如:安徽宿州、淮北,江苏宿迁,河南商丘等。

第二,徐州楼市调控政策宽松,不限购不限贷。在被住建部约谈后,去年8月份徐州出台楼市新政

第三,徐州对二手房实施2年限售,加之新房限价,价格低于二手房,这导致需求被引导向新房市场。这也是徐州新房涨幅(81%)远超二手房(43%)的重要原因。

第四,徐州此前进行过一轮大规模棚改,且货币化安置比例较高,推动了一轮楼市繁荣。

西安为何排第二?

实际上,截至去年11月份,西安的房价累计涨幅是超过徐州位居第一的。但西安12月份暴发疫情,防控隔离等要求对楼市交易带来较大影响。

年末本是楼市大面积降温的时点,业内人士认为,这波疫情会加速西安楼市的降温,影响甚至持续到今年年中。这使得2021年全年,徐州反超西安的新房价格涨幅。

在过去这些年里,西安新房价格可谓“一骑绝尘”。这种上涨很大程度上与西安楼市供需持续偏紧有关。过去几年西安“抢人”大战成效明显,2020年当地常住人口较10年前增加超过448万,增长近53%。

人口快速增长导致西安楼市供求关系紧张,甚至频频出现“一房难求”的情形。

据克而瑞研究中心分析,2015年,是西安楼市供求形势逆转之年。当年西安商品住宅供应面积1245万平方米,成交面积却创新高,达到1563万平方米,供求比由2014年的1.2骤降至0.8。2016年以后,供不应求形势更为严峻。此后,西安的楼市新房供应持续保持紧俏。

该机构分析称,西安部分地区房价5年间累计上涨近3倍。2017年以来,当地楼市调控数次加码,但仍难抑市场热情。2021年前9个月,西安新房市场就出现了12次“万人摇号”的情形。

深圳二手房价六年翻倍

二手房价涨幅最大的仍为深圳。据易居研究院统计,过去六年多来(自2015年4月份)深圳的二手房价格总涨幅高达116.7%,房价涨幅居70城之首。

深圳二手房价涨幅在一线城市中遥遥领先。易居研究院研究员潘竑羽指出,同能级的北京上海、广州二手房价格总涨幅分别为72.0%、70.8%、78.2%,均未超过80%。

2021年年初深圳二手房价格还一度领涨全国,但随着二手房指导价、严查购房资金等一系列调控措施的出台,深圳二手房成交规模多月断崖式下滑,连创近十年新低,同时价格自5月转跌以来,已连跌7个月。该机构预计,未来几个月,深圳二手房价格还将持续下跌。

去年廊坊新房跌幅居首

一些城市房价率先进入下跌通道。中指研究院数据显示,去年,廊坊、张家口、肇庆、北海、哈尔滨新房价格下跌最多,其中廊坊一年间累计跌3.63%。

另据中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组监测,去年11月份,南宁、西双版纳、廊坊等城市房价同比跌幅居前,其中南宁与上年同月相比下跌12.86%。

不过总体而言,房价下跌城市的个数和跌幅均低于上涨城市。

“领头羊”还涨得动吗?

房价上涨最快的地方往往蕴含着较大风险。

部分城市如徐州,房价持续上涨缺乏源源不断的人口和有竞争力的产业支撑。如今棚改已入尾声,一旦政策出现真正意义上的收紧,比如限购、房贷收紧等,此前上涨过快的房价将不得不面对痛苦的挤泡沫过程。

有的城市,如西安,虽近年来有大量来自其他城市的“净移民”支撑,但连续多年房价上涨加之疫情的负面影响,可能会使房价涨幅放缓,区域之间分化加大,甚至供需格局再度发生逆转。

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