央行释放重磅利好，首套住房贷款首付比例和利率向刚需倾斜

　　近年来，房价的步步高升让不少购房者望房兴叹，而主管部门的限购限价政策又误伤了一部分刚需家庭，在房住不炒的主基调下，银行通过对房贷逐渐收紧、首付比例的提高以及延长放款周期等措施，更是让刚需购房者雪上加霜。
　　今年10月份，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞在国新办举行的三季度银行业保险业数据信息暨监管重点工作发布会上表示：保障好刚需群体信贷需求。在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持，那么，信号的释放是刚需的春天吗？
　　01购房贷款条件
　　对于90以上的家庭，基本都是通过银行房屋贷款的形式购买房产，银行也会对购房者的资质进行审查，主要条件如下：
　　首先，申请人的年龄在1865周岁及以上，也就是购房者必须具有民事行为能力。
　　其次，购房者要有稳定的工作收入及经济来源，甚至有的银行要求购房者收入是房贷月供2倍及以上。
　　最后，申请方及配偶信用状况良好，无逾期记录或者高负债。
　　由于住房贷款为中长期贷款，银行的上述要求，主要是以降低贷款的风险。一般而言，除这些条件外，购房者还需准备还款能力证明、信用证明、首付款收据及相关资料，去银行申请贷款，待银行审核通过并放款后，购房者按住房贷款合同如期缴纳房贷即可。
　　02首套房首付比例
　　首付就是买房时按国家规定第一次支付的最低比例款项，可以高于但不能低于这个比例，剩余的资金从银行贷款，因为考虑到购房者的还款能力，银行会要求购房人提供不低于规定的首付比例，也就是由个人支付一部分房款，以降低银行的授信风险。
　　根据中国人民银行中国银行业监督管理委员会《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》（银发〔2016〕26号）：在不实施限购措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30。对于实施限购措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。
　　按照央行及银监会的政策：在不实施限购措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业贷款，在不限购的城市，原则上首套房首付比例为25，但这个比例不是强制性的，在统一信贷政策的基础上，各地区结合当地实际情况自主确定商业贷款的最低首付款比例，最多可下浮5，也就是首付比例最低可低至20。但是，目前市场上使用商贷贷款购买首套房的首付比例基本在30左右。
　　03首套房贷款利率
　　现在，住房贷款均采用LPRBP的形式构成，10月，央行公布的LPR为4。65，但市场上银行住房贷款远高于LPR市场利率报价。
　　2021年5月部分地区住房贷款首付比例及利率
　　地区
　　首套最低首付
　　首套平均利率
　　二套最低首付
　　二套平均利率
　　上海
　　3。5成
　　4。69
　　7成
　　5。28
　　东莞
　　3成
　　5。41
　　4成
　　5。65
　　乌鲁木齐
　　2成
　　4。87
　　3成
　　5。25
　　佛山
　　3成
　　5。21
　　4成
　　5。40
　　北京
　　3。5成
　　5。20
　　8成
　　5。70
　　南京
　　3成
　　5。44
　　8成
　　5。71
　　南宁
　　2成
　　6。02
　　4成
　　6。26
　　南昌
　　3成
　　5。61
　　4成
　　5。87
　　厦门
　　3成
　　4。95
　　7成
　　5。45
　　目前，从政策基调来看，监管层对房地产的管控一直没有变化，为了打击炒房客，大部分地区提高了住房贷款首付比例及贷款利率，延长了放款周期等等，这些措施，在一定程度上遏制了炒房客，但也对刚需造成了误伤，与维护刚需购房者合法权益的初衷相悖。
　　10月，90个主要城市主流首套房贷利率为5。73，二套利率为5。99，均较上月下调1个基点，为今年以来首次下调，说明信贷环境有所改善。
　　在房贷政策市场一城一策的定价原则下，房贷政策分化的情况仍将长期存在，但对刚需而言，已出现银行房贷松动的迹象。
　　04结论
　　笔者预计四季度住房贷款将有保有压，对首套购房者、卖一买一的改善购房者予以保障和支持，对炒房客将进一步进行打压；房贷利率下调的范围或将扩大，银行放款周期有所缩短，住房贷款环境的改善有利于刚需入市。
　　目前，楼市呈现量价齐跌局面，在首付比例及利率对刚需给以支持的政策下，刚需或迎来购房窗口期。