房企抱团涨价销售，买房人该撤离还是进场？王石王健林看法一致

　　商业逻辑，往往就是这么简单而又滑稽。
　　前不久，深圳一家房地产中介开启了卖房新玩法，把香蕉定价为100万元根，然后用香蕉的价格来衡量房子销售价格。最终被网友们戏称你的房子价值几根香蕉？虽然看起来有点可笑，但这一家房产中介在短期内确实达到了预期的宣传效果，凭借着香蕉房产的噱头，在房地产市场一炮而红，估计客流量也会随之增加。
　　2021年以来，房地产开发商们有两件事儿非常头疼。第一件事儿是2020年首次提出的三条红线制度，直接限制了房地产企业继续大额融资、高负债的经营模式，也就是说房企们想要扩大生产，已经不可能大手笔从银行借钱；第二件事儿是2021年以来，受到楼市调控的多方面因素影响，房产信心下滑，市场上原本大批量涌现的购房客源瞬间消失，最终导致新房销售不掉。
　　所以，房地产企业们现在正处于这样的一番尴尬境地：
　　一方面被限制了高额融资的渠道，要想扩大生产、拿地皮，就必须要通过自己销售创收、通过回款增加自己现金流；另一方面在调控的约束下，市场上的买房人不是没有了资格就是开始普遍观望了。
　　而且，更为关键的一点是，2021年是房企们的另一个偿债高峰期，根据克尔瑞数据显示，在2021年的上半年，房地产企业们有超过1。2万亿的债务到期，除了年初的第一个小高峰之外，在接下来的6至7月份，是第二个年中偿债小高潮，仅仅在7月份到期的债务就达到了1490万亿。在资金不畅的压力下，目前全国已经累计有98家房地产企业宣布破产。
　　融资受限、回款拉长，资金流或出问题，如何破局，房企们有了新招数。
　　按照外行人的销售经验，一种商品卖不掉的话，要么是这件商品质量不够、难以契合购买者的需求；要么是价格过高，以至于消费者消费不起。所以为了清仓、为了回款，90以上的商家都会选择一种常见的招数：降价甩卖。清仓大甩卖、8折甩卖、买一个送一个、第二个半价等，这是作为消费者的我们，经常听到这种的促销模式。
　　然而，2021年以来，面对房地产销售不畅的局面，房企们一反常态：不仅没有折价销售，反而把销售价格提高了（房企抱团涨价销售）。
　　根据中房网2021年5月21日发布的《出招！房企集体破解运营大考》一文表示，今年的14月份，全国50家重点监测房地产企业的销售均价依据突破15799元，同比2020年当期提升11。7。而且，在这些监测的50家房地产企业中，仅仅在4月份出现大幅度提高销售价格的就达到25家，占比达到50。
　　房企们对外抱团涨价销售是季节性导致还是真的市场需求增多导致供不应求出现的自然售价上涨？贝壳研究院给出了专业的解读，分析指出，房地产企业们正在有目的性地进行提高新房对外销售价格，他们尝试用提高新房价格来弥补利润的缺口。而且另外一组数据显示，在TOP10的房企中，出现提价的就达到了63，总结为一句话：龙头房企这一次成为了涨价销售的急先锋。文摘如下：
　　50家房企累计销售均价15799元，同比增长约11。7。其监测的50家房企中，4月份销售均价上涨的企业有25家，较3月增加1家，占比50。从梯队的角度看，4月份TOP10房企中加价的企业占比达63，可见头部房企是提价的先锋。摘自《出招！房企集体破解运营大考》
　　房企抱团涨价销售，买房人该撤离还是进去捧场？王石、王健林看法一致。
　　首先，对于这种销售不畅的情况下，提价弥补利润损失的做法，效果究竟有多大？指闻君认为短期内正面效果较大，长期来看，价格重回合理区间是必然的事情。房地产市场与其他行业不同，1998年全国房价平均2000元，到2020年涨到了9980元，老百姓早就对房价上涨持有强烈的信心。经过多次历史经验的教育，市场上已经形成了买涨不买跌的基本购房逻辑。
　　故而，在短期内提高房价，会对市场产生鲶鱼效应的刺激作用，让买房人误以为市场要热度重燃，进而冲向市场购房。然而等到买房人逐渐冷静下来，大家都会发现这个事情的真谛：原来市场根本不热，这种买涨心理，只是开发商制造出来的噱头。当市场醒悟过来的时候，房企们销售或更加不畅了。
　　买房人究竟该撤离还是进去捧场？笔者建议，不应该这个时候去捧场，而应该等等再说。
　　房价究竟该不该涨，能不能涨得动？王石、王健林看法一致。本质上而言，价格涨还是跌，关键还是要看供需关系。王石就曾说道，现阶段住房供给已经严重过剩，未来的年轻人要继承很多套房产，这种情况下房价还能涨得动？与王石有类似看法的是王健林，王健林在一次记者问答中说道，房地产确实过剩，纵观世界各个国家，没有哪个国家的房地产能持续兴盛超过50年的，所以万达才要从房地产转向文化旅游行业。
　　王石和王健林的这番观点有道理吗？经济学家任泽平和央行给出了类似数据。
　　经济学家任泽平在发布的《城镇住房存量过剩还是不足》这份报告亮出数据，我国的城镇存量房产达到3。11亿套，户均房产达到1。1套，从这个角度而言，其实城市的房产早就已经足够居住使用，而且这还是截止2019年的房产数据，在2020年至2021年，各大城市的住房供给依然快速增加，总量还会更多。
　　另外，央行课题组在2020年发布的城镇家庭资产负债报告也认为，城市的住房保有率达到96，户均房产保有量达到了1。5套。不管是任泽平还是央行，都异口同声地指出：房产过剩。
　　试问，这种行情下，房价如何涨得上去？