万通住写字楼

　　作为全世界租金最高的几个地方之一（与纽约曼哈顿、伦敦金融城、香港中环并列），位于北京大北窑的CBD开发商们知道，即便自己无法提供令所有人都满意的早餐饭店，但也毫不妨碍他们从这一栋栋高耸入云的写字楼中赚到足够多的钱。
　　DTZ戴德梁行发布的数据显示，2013年第四季度，北京甲级写字楼的租金水平环比上一季度出现了上涨，至每月每平方米298。94元。虽然去年新入市的财富金融中心项目使得CBD地区的空置率有所增加，但这个区域的租金却仍有增长。
　　从2011年开始，北京的写字楼租金价格就一直在向上走，以至于一些企业不得不选择离开，去租金更低的地方。
　　业内人士分析称，随着中国城镇化的推进以及制造业向服务业的转型，市场上对于写字楼的需求会在一线和部分二线城市进一步释放，前景乐观。对于写字楼的开发商和持有者来说，这确实是好消息。
　　当然，相比于开发住宅，写字楼的开发要复杂的多。
　　中期持有，能力导向，收入多元化，资本回报。专注于开发、建设、持有、经营旗下的商用物业产品万通中心，万通地产（600246。SH）总经理云大俊在接受《英才》记者专访时表示。在商用物业领域践行美国模式的万通地产，在写字楼的产品开发上下足了功夫。无论是在东三环的万通中心还是在即将拔地而起的CBD中服Z3地块，以及上海、杭州等地核心商务区的万通中心，都能够看到美国模式的影子。
　　而在美国模式落地中国的过程中，万通地产如何为房地产开发和金融工具找到一个本土的平衡点，将决定这一模式的未来。
　　瞄准金融
　　1月16日，万通地产在杭州未来科技城新获取了一处项目，土地出让面积约为6。34万平方米，换算成建筑面积为19。6万平方米。
　　截至2013年9月，万通地产的营业收入为9。54亿元，2012年全年的营业收入约为40。7亿元。在其他品牌开发商眼里，万通地产的体量并不算大，但在杭州开发的万通中心无疑增加了其与当地政府的合作互信程度，为拿地增加了砝码。
　　创始人冯仑在决定万通转型美国模式之后，把更多时间放在了创新业务上，比如立体城市的开发，而许立操盘的万通地产的重心也从单纯的房地产开发转向商住并举。
　　据介绍，万通地产此次拿地是其与邦信资产管理有限公司（以下简称邦信资产）在合作成立基金后的首次行动，后者为东方资产的全资子公司，业务涉及房地产基金投资以及创业投资、小额信贷等业务领域。
　　我们希望今年这家基金管理公司管理的资产能够达到不低于20亿的规模，布局的项目达到35个。他接着说道。
　　这是万通与第二家大型金融机构在房地产投资领域的合作。去年4月，万通地产已宣布与华润信托合资成立正奇资本管理有限公司，万通地产占股70。
　　万通选择与大型金融机构合作，除了能够获得更好的融资渠道外，这些金融机构也可能会成为所开发商用物业未来的租客。
　　而将独立的基金平台和房地产开发平台分开，这缘于二者对投资开发的理念不同：对于大多数资本来说，提供资金的同时意味着死盯回报率，然而却对写字楼的质量和服务毫无概念，无法持续经营下去。
　　持有的底气
　　房地产基金平台和长期持有写字楼被认为是万通地产美国模式的法门。
　　通常来讲，写字楼从拿地到最终实现盈利要经历建造、培育、持有等几个阶段，光是建造花费的时间往往就长达3年，投资周期长于住宅开发数倍。
　　（投资商用）诀窍在于前瞻性的眼光，云大俊说，选择持有就意味着要对其未来市场价值有准确的判断，而住宅开发更看重的则是眼前的价值。
　　位于北京东三环的万通中心是2008年建成的，其D座由万通地产持有，从2008年到现在，靠资产升值获得的利润已大幅升值。
　　凡事总有另一面，能够获得长期持有的资产增值收益固然吸引人，但开发商需要找到资金平衡的方法。
　　写字楼项目竣工后，往往要经历2年左右的培育期才能够达到稳定的出租率（90左右），而这时为了使前期的投资资金退出，业内企业一般会用银行的经营性物业贷款置换房地产基金投资。经营性物业贷款最长期限可达10年，而且年利率也仅为基准利率上浮1020，远低于房地产基金的资金成本。
　　然而，并不是所有的开发商都有这样的机会。在国内投资对于风险和收益的要求千差万别，而在房地产基金发展尚未完全成熟的内地，想要找到愿意投资写字楼物业5年以上的投资者和基金并不容易。
　　确实不好找。平安不动产北京分公司总经理许良飞告诉《英才》记者，但也不意味着找不到，现在国内长期投资写字楼的资金里，外资占比多一些，但外资进入国内受限制。内地的资本更看重被投资的开发商。
　　当然，万通地产并不是每个项目都全部持有，无论是纯商用地块还是商住地块，它都会考虑出售一部分来平衡开发阶段的资金。
　　云大俊描述称，万通地产在杭州新获取的项目，向政府承诺，在商用部分将持有一半以上的面积。此项目住宅性质的土地面积占49，商用面积占51，如果按照全部住宅面积和商用一半的面积来销售，那持有面积占整块土地建筑面积的三成左右。
　　三七开的配比往往是现金流的平衡点。许多大型开发商在开发商业项目的同时，都会通过销售住宅来回笼一部分资金。
　　DTZ戴德梁行的报告称，北京的优质写字楼依然是投资者们最青睐的物业类型，包括境外投资机构。由于核心商圈可供选择的物业项目稀少，不少投资者将目标瞄准非整栋出售的核心地段写字楼，或者是位于城市副中心、远郊地段对运营要求较高的整栋商业项目。