住宅小区停车位归属问题刍议

　　陆羽姜武
　　【摘要】如今，人们物质生活水平的日益提升，住房需求和购车需求不断增加，同时人们法律意识不断提高，维护自身合法权利的意识逐渐增强，不少小区业主开始探讨小区停车位的归属权问题，并与开发商的属争议日益激烈。本文通过认识住宅小区停车位的概念、性质，分析如今法律界定下的住宅小区停车位归属权问题，以期为小区业主、开发商、物业营造友好稳定的关系，让小区更加和谐。
　　【关键词】住宅小区；停车位；地下停车位；归属；问题；对策
　　一、认识住宅小区停车位
　　（一）住宅小区停车位的概念
　　很多老小区在规划时，没有充分考虑到业主对于车位量的需求，导致现在不少物业划定小区内的公共区域作为停车空间。之后开发的小区清楚的认识到这个问题，所以在规划时就可以考虑了停车位的问题，利用专门的场地给业主停泊车辆。
　　（二）住宅小区停车位的分类和特点
　　随着车辆的急速增加，地面车位已经渐渐供不应求，开发商开始建设小区楼首层架空层和半地下室停车厂，还有的区瞄准地下，陆续开发地下停车场，地下停车场又分为两种，一是地下未封闭停车空间、或部门封闭的独立停车位，二是通过利用地下空间而建造成的非人防工程性质的车位车库〔1〕，但是小区停车位归属权的争议也随之而来。
　　1。地面停车位
　　普通的地面停车位，是开发商直接利用小区地面，通过划线的方式，规定特定的用处。在实践中，对地面停车位的归属争论也不大。因为地面停车位一般是开发商提前进行规划的。
　　2。封闭的车库
　　车库与车位最大的区别是，车库并不是四无遮挡的，车库除了地面的需求，还有三面墙和一面顶，还有一个出入口，车库对车辆能起到较好的保护作用，但是现在地皮较贵，一般开发商不再设立车库，除非是高档小区。车库有一定私密性、独立性和单一性。
　　3。地下停车位
　　因为地皮越来越贵，开放商不禁把眼光投向了地下，地下停车场在现在比较受欢迎，一是不需要开放商另外多开土地，二是地下车库也对车辆有一定保护作用，但地下停车场在面对暴雨天气时，存在一定的缺陷。
　　4。人防停车位
　　人防停车位，是基于人防工程被使用作为停车位的一种形式。人防工程在不被国家使用时，是闲暇着，这时开发商帮它作为停车位，解决暂时的停车难问题。《江苏省物业管理条例》第66条第2款对人防停车位有明确规定：物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停位出售、附赠。〔2〕
　　5。首层架空层和半地下室停车位
　　现在也有不少开发商利用楼房的半层或者首层，建设停车场，停车场上面再是住宅区，停车场在住宅区下，较为方便，也没有雨雪的担忧，但是对于底层来说，噪音大。这种车位可供多人使用，具有开放性的特点。
　　二、住宅小区停车位归属权存在的争议
　　目前，我国针对住宅小区停车位产生的诉讼不少，本文认为业主对停车位归属权不清主要分为以下几个方面：
　　（一）业主承担了建造成本
　　业主认为，自己在购房时的付费已经包含车位、车库的建筑成本，这只是开发商刻意提高房屋售价的一种营销手段，开发上再另外兜售车位，获取暴利，还拥有对车位的处分权，业主们并不能证明其可以享有归属权。
　　（二）已纳入公摊面积
　　业主认为，自己在购房时承担费用的公摊面积，其实已经包括了停车位面积，自己应该对车位享受使用权，甚至是所有权。而实际上，开发商在建设停车位时，其面积是属于整个小区的面积，建设成本已经通过售房得到了相应回本和利润。但这和上一类型一样，业主并无证据证明房产的建筑面积已被多幢建筑分摊。
　　（三）是否登記确定归属
　　开放商认为，必须以登记作为确定地下车位归属的依据。但目前，我国停车位尚没有产权证，业务也没有要求进行登记的意识，从而业主无法证明车库已经登记在小区全体业主名下。
　　三、住宅小区停车位的法律属性
　　不管业主和开发商如何各执一词，仍要从法律层面，分析住宅小区停车位的法律属性，因为停车位也是建筑物的一种，所以从建筑物的所有权着手，尝试区分住宅小区停车位的所有权。
　　（一）建筑物区分所有权概念和特征
　　1。建筑物区分所有权
　　首先要清楚建筑物所有权的主体是谁，《物权法》第六章第七十条至第八十三条规定建筑物区分所有权主体是业主一方、开发商一方和物业一方，而客体则包括区分所有建筑物中的专有权和共有权。专有权是指权利人对建筑物中专有部分的专有权利，体现为占有权、使用权、收益权、处分权等，比如，权利人对自己的不动产有专有权，能够居住，出租，出售，物业和开发商无权干涉。共有权是指权利人对共有部分的共有权利，比如小区里的绿化、电梯、路灯等公共场所和设施，业主们享有共有权，业主个人不能侵害其他业主的权利。
　　2。小区停车位区分所有权
　　本文研究了不同国家的不同做法，在法国是将专有部分的要件界定为使用上的排他性外，而美国、德国、日本及我国台湾立法与学说均将有否构造上及利用上之独立性作为判定建筑物各区分部分能否成为专有部分的标准〔3〕。这一判断的方法也受到了国内大部分学者的认同。《物权法》第七十四条（以下简称第七十四条）对小区车库车位的归属作出规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的位，属于业主共有。
　　四、我国关于停车位立法存在的缺陷
　　《物权法》出台已经有一段的时间了，但是社会的变化日新月异，我们必须清楚地认识明白，《物权法》中的一些规定已经渐渐不能满足诉讼要求了。，其适用范围也得到一定制约。
　　（一）对业主概念解释不清晰
　　物权法和相关法律规定，对业主这个概念并没有进行明确解释。业主是指有停车需求的业主，还是小区全体业主。假如是指有停车需求的业主，那么其他业主就不拥有这项权利。但如果不是，那也有业主会利用这个漏洞，通过购买占有全小区的车位空间，甚至房地产方可以现通过获得业主身份，而拥有小区全部车位，这样其他业主就无法拥有车位了〔4〕。而且，在实际买卖过程中，房产商不会在销售中主动、直接说明该问题，有的业主在购买房屋时没有及时提出车位归属情况，可能就因此失去知情权和购买权，如此一来导致业主的利益受损。
　　（二）对首先程度分析不明确
　　第七十四条规定要首先满足业主的需要。但这个首先二字得到探讨和分析，一方面首先二字在很多小区难以做到，不少开放商对土地是物尽其用，只预留少部分的车位，无法真正满足业主需求。二是，首先二字代表了什么？在什么情况下，要首先满足业主的需求？当两个业主出现纠纷时，先满足哪一方的需求？一手房和二手房的业主是否存在权利上的不对等性？满足业主是否有时间期限，具体满足业主的哪些需求？这些都尚未进行详细解释。
　　（三）没有规定相应的处罚措施
　　司法解释《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。但此款没有明确当开发商不遵守时的法律后果。业主与开发商之前本来就存在重大差距，业主属于弱势方，必须提高开放商的违法成本，保护业主的合法权利，否则该条文形同空设。
　　（四）停车位的概念不全
　　从前文住宅小区停车位的分类和特点来看，停车位种类繁多，特点不一，性质各异，这就造成其不能一概而论，不能只用一种法律进行解释，要因地制宜，对症下药，全面分析不同种属的停车位。因为停车位概念不全，这也未从根本上解决归属问题，很容易引起业主与开发商、物业间的冲突。比如，人防车位属于地下车位中比较特殊的类型，由于人防空间并未长期使用仅在紧急避难时利用，为了避免设施浪费，《人民防空法》中规定，鼓励在闲暇时间段，由投资者责使用、收益。所以在法律条文中，必须对停车位的类型做详细分析，避免在之后的纠纷中出现无法可依的情形。
　　（五）未考虑业主的共有权
　　地面停车位的开发几乎不需要成本，其各种费用已分摊到建造小区的整体成本中，而且其占用的道路或其他公共场地还是属于全体业主共有财产，但第七十四并没有考虑开发商可能已经侵占到了业主的共有财产、共有权。
　　（六）停车位登记制度不完善
　　现在法律上承认不动产归属权的基础是拥有主体拥有该不动产的产权证，但目前我国的停车位基本上是没有产权证的，这样就会导致停车位所有权不明确。有的开发商甚至会将车位卖给多个业主，从而引发业主之间使用权的纠纷。如果不尽快建立起完善的登记制度，那么小区车库、车位的归属权尚未真正得到法律保护，必会对业主的利益造成损害。
　　（七）停车位面积测算困难
　　停车位的面积一般是开放商在规划时上报，并提前规划好，业主没有要求面积小大的权利。还有不少停车位因为场地限制或者建筑需要，常常被占用掉一些面积，但在实际使用中并没有登记的面积，业主的权利在无形中被侵权。
　　五、进一步明确停车位归属权的对策分析
　　（一）尽快完善法律法规
　　目前，我国住宅小区停车位的立法存在滞后性，难以为日渐复杂的停车位权属纠纷提供明确的审判依据。在包括《物权法》及相关司法解释的规定中，并没有区分建筑物的所有权，区分住宅小区停车位所有权。另外，对住宅小区停车位的概念、分类、性质、归属等问题也没有明确的、针对性强的解释。所以，对于规定不明、没有规定的、规定中有待商榷的部门，都要仔細研究，通过召开听证会，举行学者专家讨论会等形式，多听各方意见，不断完善法律法规。从国家层面，以法律的角度，制定全面严格的法律条文，有效解决小区停车可能涉及到的纠纷问题，更加提倡文明小区建设〔5〕。
　　1。细化相关法律的规定
　　对于《物权法》第七十四条中存在的歧义，应明确说明，例如首先需要其他的这类的词汇，都要有统一的解释和适用标准，对当事人进行约定的内容，如何约定的，约定不明示如何处理，等都要有细节说明。法律必须确定、清楚、可行才能发挥其指引作用〔6〕。
　　2。明确约定不明或无约定的归属问题
　　因为业主在房产交易中属于劣势的一方，是合同接受方，因为法律知识薄弱或者过分相信开发商，可能对合同中的内容并没有全面了解，仔细推敲，当合同中出现约定不明的内容或是没有进行约定的，需要作出解释时，应当按照不利于格式合同的制定方解释。因此，如果因为未约定停车位、或是约定不明的权利归属而发生争议，应该按照合同解释规则，作出有利于业主的解释〔7〕。
　　3。明确开放商的法律责任
　　开发商对其违法行为承担相应的责任，当开发商提供的停车位与合同要求不相符合时，当开发商针对一个车位进行一位多卖时，或是当开发商不承认车位对业主们的归属权时，开放商都必须承担一定的责任。我们要从法律层面，明确违法违规的代价，加大处罚力度，提高违法成本，震慑违法行为，约束开发商们，促使开发商们及时改正，自觉遵守法律规定。
　　（二）及时建立登记制度
　　目前，我国尚未建立统一的地下车位登记制度，但是已经有地方出台规定允许给购买地下车位的所有权人颁发所有权证。例如，北京市国土资源和房屋管理局于2002年发布了《关于室内机动车停车位销售、测绘、产权登记有关问题的通知》，明确对地下车位可单独核发房屋所有权证，也可以与购买的商品房一起合发房屋所有权证。又如，2009年，无锡市人大常委会审议通过的《无锡市房屋登记条例》第27条第2款规定：建筑区划内根据规划和居住区公建配套标准建设，未计入公用建筑面积进行分摊的汽车位，符合房屋登记条件的，登记为建设单位所有；其他依法属于全体业主共有的汽车位，符合房屋登记条件的，登记为全体业主共有。
　　1。地面停車位的登记
　　按照法律规定，小区地面停车位的使用权应归小区全体业主共有。所以，在业主取得房产证后，可以在上面进行注明其使用权的明确性。这样可以表明地面停车空间与土地使用权之间的关系，使得其归属问题更加清晰化。
　　2。楼房首层架空层和半地下室停车位的登记
　　楼房首层架空层和半地下室停车位的权利应归属于本单元所有建筑物区分所有权人共同所有。可以在业主的房产证明上附上住宅小区楼房首层架空层和半地下室停车空间的图纸样式以作证明材料。住宅小区楼房首层架空层和半地下室停车位本身是没有产权的，其权利依附于业主的房屋产权而存在。这样注明，亦可以表明车位与房屋的从物与主物的关系，使其权利的产生有了依据〔8〕。
　　3。地下人防工程停车位的登记
　　地下人防工程停车位在登记制度上，应登记于国家所有，但在不动产登记簿中采取地役权设定的方式加以注明的方式予以公示〔9〕。
　　4。地下未封闭停车位、封闭的独立车库的登记
　　地下未封闭停车位、封闭的独立车库的登记可以直接体现在产权证上，地下未封闭停车位、封闭的独立车库一般建筑物的特征，可以单独进行出售或出租，所以其只需另外根据出售进行产权登记即可，重要的是不能忽视这类停车位的登记。
　　（三）加强车位监管力度
　　在小区规划阶段，规划部门就要及时确认开放商是否规划了符合法定比例的停车位，明确车位的归属权。同时，业主委员会应当肩负起监督、管理小区的责任，谨防物业和开放商随意出售或者出租小区停车位。另外，小区业主也要多学习相关法律知识，提高交易的警惕性，在日常生活中关心、关注小区内停车位流转的基本情况，肩负起监督业主委员会、物业公司、开发商的责任。
　　六、结语
　　住宅小区停车位的归属权是与住宅小区业主切身利益息息相关的民生问题，也是维护社会和谐稳定的基础。《物权法》和《不动产登记暂行条例》等法律法规陆续出台，为住宅小区停车位归属纠纷的解决提供了法律条文依据，但因为现行法存在滞后性和缺失性，再加上停车问题日益复杂，从而导致小区的停车位出现一系列问题。唯有从法律上明确小区停车位的归属权，才能真正减少纠纷，规范开发商的行为，切实保护小区业主的合法权益。
　　本文表明住宅小区大致分为地面停车位、封闭的车库、地下停车位、人防停车位和首层架空层和半地下室五种类型，分析住宅小区停车位归属权存在的争议：业主承担了建造成本，是否有停车位归属权？停车位纳入公摊面积，业主是否没有归属权？没有对停车位进行登记，业主是否不享有归属权？初步探析了住宅小区停车位的法律属性，从建筑物区分所有权入手，分析小区停车位区分所有权，指出我国关于停车位归属权立法存在的缺陷，有对业主概念解释不清晰，首先满足业主需要的含义不明确，没有规定相应的处罚措施，停车位的概念不全，未充分考虑业主的共有权，停车位登记制度不完善，停车位面积测算困难等方面的问题。提出进一步明确停车位归属权的对策，尽快完善法律法规，细化相关法律的规定，明确约定不明或无约定的归属问题，明确法律责任；同时要及时建立登记制度，对不同类别的停车位做不同的登记，另外，还要从责任部门、业主委员会、业主自身做起，加强车位监管力度，以进一步的明确划分小区停车位的权属，规范小区停车位的管理、流转等秩序，以便于小区以及社会的和谐发展。
　　【参考文献】
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　　〔2〕蔡宗翰，王芳，谭俊，丁奇。北京市住宅小区停车空间权属与登记问题刍议〔J〕。中国矿业大学学报（社会科学版），2015，17（4）：3744。
　　〔3〕陈华彬。现代建筑物区分所有权制度研究〔M〕。北京：法律出版社，1995：104。
　　〔4〕刘渝渝。无产权车位到底属于谁〔EBOL〕。观点地产网，http：www。guandian。cnarticle2007032261407。Html。
　　〔5〕崔雅婧。对住宅小区车位归属问题的初探〔J〕。法制博览，2015（19）：125126。
　　〔6〕朱永光。小区停车位归属研究〔D〕。中国海洋大学学位论文，2012。
　　〔7〕宋士召。论我国住宅小区车位权属法律制度的完善〔J〕。商，2014（14）：124。
　　〔8〕沈明磊，张龑。地下车位、车库归属之判定与不动产登记之完善基于住宅小区地下车位、车库归属纠纷的类型化分析〔J〕。法律适用，2018（1）：116122。
　　〔9〕刘玉飞。地下车库的归属问题研究〔J〕。法制与社会，2007（3）：196。