融资渠道收紧成本攀升，房企融资路在何方？

　　中国资本策划研究院（CCP）朱耿洲院长专访
　　房住不炒、不将房地产作为短期刺激经济的手段，这是目前国家对房地产调控从紧的政策基调。据统计，2019年是房地产调控政策最密集的年份，仅上半年，全国房地产调控政策就高达251次。连续多个政策调控的直接结果是：为规避可能出现的房地产金融风险，开发贷、房地产信托、内债外债和私募等融资渠道一致收紧，主力融资渠道纷纷告急，可以说房企已经到了史上最严峻的时刻。人民法院公告网显示，截至2019年7月24日，今年全国共有274家地产商宣告破产。
　　面对国内融资渠道收紧，海外融资成本骤升的局面，加上8月25日央行发布个人房贷利率调整新政。这些对房地产市场影响几何？房地产企业如何摆脱融资内外受阻的困境？为此，记者采访了中国资本策划研究院院长、中国中小企业融资实战策划第一人朱耿洲博士（以下简称朱博士），请他支招。
　　中国资本策划研究院院长朱耿洲博士
　　记者：朱博士您好。今年以来，房地产调控政策新政频出，对房地产企业融资有哪些直接影响？
　　朱博士：今年房地产市场一系列的调控政策，的确让房地产开发商十分焦虑。国家在遵循不发生系统性金融风险底线的原则下，以降低房地产业风险为目的，出台调控政策，对房地产企业多个融资渠道收紧。
　　例如在5月17日，中国银保监会关于开展巩固治乱象成果促进合规建设工作的通知，就明文规定加强对房地产信托、海外债、银行贷款等的监管，强调不得向四证不全、开发商股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过股权投资股东借款、股权投资债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资；7月份，中国银保监会向至少10家信托公司发出窗口指导、约谈或警示，要求收缩房地产信托业务；进入8月份，中国银保监会又发布《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》，决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为。
　　一系列调整政策对房地产行业冲击和影响的确很大，由此可能导致房企行业整体面临资金链紧张，部分房企由于资金链断裂而破产。下半年，由于整体经济环境不确定性因素较多，再叠加房贷利率上调之势，房地产企业的日子可能更不好过。
　　记者：国内限制政策多，海外融资也难，主要原因是什么？
　　朱博士：这需要从两个方面来看。一个是已经融资的额度，另一个是存量到期债务。
　　据CCP了解，2019年上半年，我国房企海外债融资500亿美元，已达2018年全年发行总额的81，同增33。1、较上年提升22。6个百分点。照这样的速度，房企海外发行债券规模有望再创历史记录。
　　早在6月27日，国家发改委已表示将限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目，要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。7月12日发改委又对房企发行境外债提出新要求，要求房企发行外债只能用于偿还到期债务，不能新增海外债务。因此，上半年过高的海外债券融资已经透支市场规模，下半年受调控影响，海外债券融资肯定会减弱。
　　另有数据显示，2019年房企海外债到期数量66只，到期规模237。57亿美元，到期规模同比2018年增加30。91。此外，2020年、2021年，房企海外债到期规模将分别达297。86亿元、316。38亿元，数据说明偿债规模逐年走高。
　　由此可见：在房企发行外债创新高、偿债规模逐年走高、融资成本加大之际，继续在海外融资不一定是很明智的做法。当初龙头房企万科率先喊出过活下去的口号，现已成为众多房地产企业要共同面对的问题。
　　中国资本策划研究院院长朱耿洲博士在北大研究生院授课
　　记者：在长效调控机制下，房企如何走出自己的融资路活下去？
　　朱博士：策划决定思路，思路决定出路。未来房地产企业融资，可以从以下几个途径考虑：
　　一是开源节流。控制好资金和发展速度，把握扩张节奏，减少资金压力，实现逐步稳健增长。
　　二是促销出资金。强化销售，现金为王，特定区域的房价该降就降。
　　三是利用好REITs（房地产投资信托基金），促使房企资金迅速回笼。REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
　　四是运用CMBS快速回笼资金。CMBS主要针对商业物业，以商业地产未来收入作为偿债本息来源，通过资产证券化，以债券形式向投资者发行。CMBS的还款来源主要靠物业的租金收入和运营收入作为现金流还款。
　　五是合作开发。可以把上下游供应商、项目合作方、员工、引进外部投资者等等作为合作方，共同开发项目。
　　六是房企可以和村镇集体合作开发租赁房。国土资源部住房城乡建设部颁布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，方案明确规定集体建设用地的存量建设用地可以用于建设租赁房的试点项目用地，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。利用集体土地建设租赁房一个关键点就是只租不售，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售；承租的集体租赁住房，不得转租。而土地所有权人和建设用地使用权人、出租人和承租人依法履行合同和登记文件中所载明的权利和义务。
　　七是提前制订企业的融资规划。把融资当作企业战略来重视，做好短中长期融资乃至资本运作战略规划。
　　八是引进融资专才。引入精通融资策划和资本运作的专业人士如资本策划师（CCP），提高融资的成功率。
　　记者：资金是房企的命脉，愿所有房企业把握好自己的命脉，走得更远。最后谢谢朱博士。