蛋壳破了！

　　大家好，我是老李。
　　今天和大家聊聊蛋壳公寓崩盘一事。
　　最近蛋壳公寓负面新闻缠身，成百上千的供应商、房东和租客涌进蛋壳总部，维权的、讨债的、退租的挤满了蛋壳的办公楼。而蛋壳的员工也面临停薪、五险一金停发的境况。这一切都发生在距离蛋壳上市还不到一年时间里。
　　风波中的蛋壳公寓
　　江苏的承包商说：蛋壳公寓拖欠的工程款160万。
　　百家修的维修人员：蛋壳公寓已经拖欠了数百名员工4个月薪资。
　　北京、广州、深圳的租户：说断网，就断网。
　　房东：拖欠了2个季度的租金。
　　一边是房东收不到租金，一边是房客被断水断网赶出公寓，身上还背着大半年的租金贷。而供应商们的日子也不好过，被欠薪长达数月已经影响到了供应商的生存问题。
　　11月19日有消息称，北京市住建委已针对蛋壳公寓成立专办小组，希望能平稳解决此事，后续处理方案会及时公布。
　　蛋壳的实际控制人去哪了？为何不出来发声？早在6月，蛋壳实控人高靖就被带走调查，负责线下业务的蛋壳COO顾国栋也已在10月份离职。
　　2020年1月17日晚间，长租公寓服务商蛋壳公寓正式在纽约证券交易所挂牌上市，股票代码为DNK，蛋壳因此成为了规模最大的长租公寓上市企业。
　　根据最新版本的F1招股说明书显示，蛋壳公寓的过往投资方也是重要股东蚂蚁金服、老虎环球基金和愉悦资本分别有意认购至多3000万美元、2500万美元和2000万美元的ADS，另有战略投资方有意以IPO价格认购至多2500万美元的ADS。
　　在正式向美国证券交易委员会（SEC）递表前，蛋壳公寓还刚刚获得来自华人文化产业投资基金和春华资本的1。9亿美元D轮融资。
　　花旗集团、瑞士信贷和摩根大通担任蛋壳公寓此次IPO的联席主承销商，老虎证券则为副承销商。
　　曾经的资本宠儿，背靠如此强大的后援团，为何蛋壳公寓还会暴雷，股价一路下跌？
　　易碎的蛋壳，分散式长租公寓之伤
　　说到蛋壳公寓不得不先来说说创始人高靖，这位北京交通大学计算机毕业的大学生曾供职于百姓网、百度、好乐买、糯米网等多家互联网公司。
　　2015年前后，随着各地租售并举与租售同权等引导性政策的逐渐放开，一、二线城市的房地产市场几乎在同一时间从增量竞争转为存量竞争，国内长租行业便在这一特定的时代背景下快速发展。
　　也是这一年，高靖再次创业，亲手租下了第一个长租公寓，跑通了长租公寓的模式后，创办了蛋壳公寓。很快，在高靖的人脉关系和一系列的资本运作之下，经过一轮轮融资，公司从一个11人的团队迅速扩张到2000人。
　　蛋壳的盈利模式主要有三点：高收低租、长收短付和资本催熟。
　　高收短租就是高价收房东的房源，以低于市场的价格租给租客；但低价不是没有条件的，租客需要预支付一年的房租给到平台，而平台只会月度、季度性支付房东租赁费。
　　从蛋壳的运营数据来看，自蛋壳成立的2015年起至2019年11月30日，公司的房源数量从最初的2434间迅速增长到了43。27万间，增长177倍。蛋壳公寓已入驻北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、武汉等13座城市。
　　很多人问这样的二房东模式如何盈利？这就要说到高靖的互联网背景，互联网最喜欢的就是烧钱模式，有了资本，烧起来火才能更旺更持久。
　　通过前期这种高收短租的模式，蛋壳迅速占领房源，聚拢房客，拿着成绩单继续融资烧钱，但这样的模式很危险，一旦做出规模，亏损也是非常大的。
　　2017年和2018年，蛋壳公寓的营业收入分别为6。57亿元和26。75亿元人民币，同比增长307。3；净亏损则分别为2。72亿和13。70亿元人民币。
　　2019年前三季度，蛋壳公寓的营收已达到50。00亿元人民币，较2018年同期增长了198。8，当然净亏损则同样为25。16亿元人民币。同时，经营活动产生的现金流量分别为1。146亿元、1。162亿元和11。912亿元。截至2019年末，蛋壳公寓资产负债率为95。7，同比上升13。
　　互联网企业如果能活下去，迅速成为行业头部，那么后面一切都好说，所以高靖等高管们势必为了规模会牺牲掉一部分短期的利益。长租公寓在2018年至2019年期间暴雷的现象屡见不鲜，但蛋壳在行业遇冷的情况下短短半年多逆势完成2轮融资，实属罕见。
　　根据《蛋壳公寓》的招股书显示：2019年3月，蛋壳宣布完成由老虎环球基金（TigerGlobal）、蚂蚁金服联合领投，春华资本跟投的5亿美元C轮融资，投后估值超过20亿美元；加之前文提及的1。9亿美元D轮融资，蛋壳公寓罕见地在行业遇冷的情况下短短半年多逆势完成2轮融资。
　　通过蛋壳公寓的路演文件不难发现，蛋壳公寓与房东的租约一般为46年，而截至2019年9月蛋壳公寓的单间装修成本已降至平均10，404元间，投入回本周期整体缩短至12到20个月。
　　华兴资本曾给出一则综合数据，55的拿房成本占比和百间65的入住率为盈利临零界点，即息税前利润率为0。而截至2019年6月30日，蛋壳公寓的租客入住率为89，租客续租率约为51，房东续签率为80，均位于行业之首（根据艾瑞咨询数据）。
　　当然，在一系列漂亮数据的背后，依然存在一个不容忽视的问题，也是长租公寓饱受诟病的话题租金贷。
　　在2017年，2018年和2019年前3季度，蛋壳公寓的租金贷用户占比分别为91。3，75。8和67。9，呈逐年递减趋势。蛋壳公寓也在招股书中特别提到，其合作的对象全部为持牌金融机构且会控制合作对象的数量。
　　互联网租房金融的商业模式曾是蛋壳的骄傲，面向资本市场蛋壳讲了好听的故事：蛋壳通过将无序的房源打包，当占领市场之后，就可以通过抬高房租来获取利润。
　　但整个模式里的每个角色都非常重要，房东、租客、现金流缺一不可，但显然整个模式里的不可控因素太多，造成的风险也非常大，风光过去，疫情到来，一切都开始失控并迅速滑落。
　　在蛋壳公寓的官网上，老李我找到了这么一段文案：
　　读起来就是年轻人非常喜欢的小资、轻奢和高端。蛋壳平台上的租客以90后年轻人为主，他们大多刚毕业，从家乡来到一二线城市打工，租房是他们唯一的选择。只是蛋壳一旦破了，背了一身债的年轻人顷刻间就被打回原形。对于刚毕业没多久的年轻人来说，这笔学费实在太昂贵。
　　如果说房东还能强制赶走房客，房客却不能不还贷款，否则就要承担信用破产的风险。
　　当然，蛋壳的问题是一个接着一个，9月14日蛋壳公寓的app被工信部要求整改，并处于下架状态。要知道蛋壳公寓的app是蛋壳最重要的线上渠道和工具，用户招租、签合同收租金收水电的整个运营都靠app，没有了app给蛋壳当头一棒。
　　其实还有一条更早的坏消息，今年6月，蛋壳的CEO高靖突然被带走调查，据《南方周末》的报道高靖被调查或与蛋壳公寓挪用江苏昆山6亿国资有关。
　　2020年3月，高靖就曾以在昆山设立总部为条件，当地政府出资6亿与蛋壳公寓共同成立长租公寓股权投资基金，但后续的合作陷入了僵局，据悉是由于投资蛋壳前，相关人员未开展尽职调查和可行性研究，并不符合正常的投资决策流程，之后的事情不得而知。目前事情为公开，此处不予置评。
　　昆山花桥国际商务城的公众号曾发文，点名蛋壳是重要的招商引资项目。
　　有些钱烧不得，有些梦做不得
　　长租公寓接二连三地暴雷，平台跑路，投诉案件激增。当然，分散式长租公寓的运营模式并不是一定要靠互联网烧钱的模式才能做成功，只是非常遗憾，无论是蛋壳的CEO高靖，还是已经离职的COO顾国栋，他们都没有在上市后及时调整公司经营的战略方向，做深度化的线下长租公寓的运营。
　　烧钱是不可能烧出一个伟大的企业，乐视、瑞幸的例子摆在眼前。要经营一家企业，只有活着和安全才是最重要的，赌徒的心态要不得。
　　这里不得不提愉悦资本的刘二海，最近的心情比较复杂，前不久刚退市瑞幸咖啡，如今又凉了一个蛋壳公寓，他都参与了多轮投资。
　　刘二海曾说过我记得问过高靖，公司为什么叫蛋壳呢？是希望为每个身处异乡的人都能提供一个温暖的壳，孵出自己的梦想。于是，被这个年轻人感动的他，当即投下了1000万美金，之后又轮番投资。
　　上市现场，蛋壳公寓曾把展现当下中国年轻人租住生活的实景样板房，搬到了纽交所门口，其时尚、宜居、多元化设计风格充分展现蛋壳公寓的产品自信。
　　记者曾问刘二海：在长租这个领域会不会出现瑞幸这样的公司？
　　刘二海说：瑞幸之所以这么‘快’，最重要的一点是应用了新技术设施。从这个角度讲，那些巨大的万亿级产业都会有他们的‘瑞幸’出现。
　　瑞幸两年，蛋壳三年，在以前的认知里，太快了。但这些公司的共性是两边做得都不错。新基础设施引发的产业巨变就会是这样的速度。
　　当时谁都没有想到瑞幸事件会发生，只是现在回味起来，似乎有些命中注定的意味。
　　当前摆在蛋壳面前的有三条路：1。通过新的融资，缓解目前的资金压力；2。转手子公司的运营；3。破产清算。
　　目前的情况来看，愿意伸出援手的资本不多，只能伸手向既有的资本方；破产这条路也已经被蛋壳否定，蛋壳官方在11月16日表示，不会破产。
　　就算蛋壳进入破产清算的道路，对于蛋壳来说，物业基本都是租的，轻资产的路线无产可破。
　　不过吃亏的还是房东房客和投资者，
　　这种结局没有赢家，都是输家。