本文物业大爆炸 9月20日，新力股价暴跌87； 10月4日，花样年官宣美元债债务违约； 10月26日，当代置业美元债实质债务违约； 10月29日，阳光城股东内讧，股价跌停； 11月4日，中国奥园拟出售奥园健康自救； 11月4日，佳兆业理财暴雷，甩卖资产自救； 11月5日，世茂股债大跌，紧急自救。 最近，出大事的房企越来越多，越来越密，风险迫在眉睫，就连万科也坐不住了。 11月5日晚间，万科放出了稳定市场信心的杀手锏： 拟分拆万物云赴港上市。 在勿爷看来，万物云IPO计划是意料之中也是意料之外。 意料之中是市场早有预期，万物云肯定会上市；意料之外是万物云貌似比预期的来得更早一些。 想起郁亮之前所说，账上有钱，连续12年现金流为正，万物云要以城市服务商的角色上市，万物云是科技公司，而不是物业公司 而目测万物云，物业板块收入占据半壁江山，城市服务板块的万物云城也才完成40，收入占比低，也不足以扛起城市服务的大旗 所以，勿爷心生疑惑：一直求稳的万科为什么突然踩了下油门？ 内心盘算了一下，勿爷觉得万科分拆上市的逻辑、影响大抵有以下几个。 01扛不住了 2021年下半年，很多地产人，媒体人都没想到，上半年看着还好好的房地产行业，下半年行情却急转直下，美元债违约、理财产品爆雷，加上销售大幅下滑，市场一片哀嚎，房企貌似进入了黑铁时代。 就连超然在外的老大哥万科三季报数据也不理想，虽然营收仍然正增长，但增收不增利。 继半年报净利润下滑11。68后，三季报更是下降了23。3，连续12年为正的现金流同比大幅下滑96。35。 按照三季报算，离年底还有三个月时间，大环境不乐观，翻盘的概率小之又小。以这样的趋势来看，或许2021年万科的现金流就要变成负增长。 在这样的背景下，和之前很多房企分拆物业板块上市一样，或许是为缓解流动性，万科终于把吃瓜群众牵挂的万物云上市日程提上了董事会。 记得去年万物云更名之后，朱保全就声称，万科不差钱，不会着急让物业上市，不过可能2021年才会缺钱，没想到一语成谶。 02大局为重 在很多场合，郁亮都一再表示，上市不着急，还没准备好，万物云要以城市服务商的角色去上市。 据中报数据，万物云城市服务商的比重仅占5。44，个头太小，撑不起城市服务商的门面。算上住宅、商管、万物成长的科技等组成部分，万物云至多有点城市服务商的内味，离城市服务商还差不少。 但眼下万科的处境不是多么好，如上提到的业绩下滑，增收不增利，导致股价腰斩，股票市值已经跌破了净资产。 万科需要一个好消息来提振市场士气，而可能唯一能改变局面便是万物云上市。 据媒体估算，万物云上市可能估值在2000亿上方，而万科A股最新市值是2071亿，几乎追平。 万物云如若上市，能一定程度上缓解万科现金流危机，提振万科股价和地产股股价，以及对下行的物业股也有一定积极意义。 这里插一句，如果万物云能尽早上市，或许阳光城所持万物云的股权便能尽早变现，这对火烧眉毛的阳光城来说是个好消息。 所以，勿爷猜测，城市服务商什么的不重要，大局为重，利益多多，先上车再说。 03意外发生 三个月前，万物云做了一笔非常创新的交易：与阳光城旗下的物业公司阳光智博换股合作。即：阳光智博放弃赴港上市，转而以自身100股权换取万物云4。8股权。 这是一笔看似创新且划算的交易：万物云不出一分钱就拥有了阳光城旗下物业6710万合约面积，而阳光城则不花一分钱便拥有了万物云小股东的身份，坐享万物云上市的红利。 然而，计划总没有变化快。 10月28日，阳光城发布三季报业绩，但二股东投下了反对票，股债大跌，公司陷入流动性危机。 为了自救，阳光城不得不将兴业银行、华泰保险和万物云公司的股权进行处置以缓解公司流动性危机。 自此，万物云4。8的股权被摆上了货架。等待的命运要么万物云自己回购，要么被贱卖。 换句话上，万物云已经被将了一军。 至此，阳光城卖万物云股权事件成了万科分拆万物云上市的催化剂，不得不硬着头上！ 04单独上市还是整体上市 除了以城市服务商的角色上市外，万物云还定位是科技公司。 早在年初1月份，江湖曾传闻万科将打包物业和科技业务一同上市，但后来再无进展，不了了之。所以万物云到底会以何种方式上市，也一直是市场焦点。 科技、空间、成长是万物云三大组成部分，如果定位科技公司，勿爷曾猜测万物云可能会在科创板上市，但证监会禁止了房地类企业在科创板上市，让万物云不得不打消意图，那么只能去港交所。 既然去港交所，那么随之而来的问题是，这三大部分是整体上市还是单独上市？ 想起上个月朱保全在万科交流会上对城市服务浓墨重彩，勿爷猜测，大概率还是以城市服务商的角色去上市，至于带不带科技、成长板块一起玩耍，或许答案都在招股书里。 05物管圈格局将变 现在的物管圈，恒大物业掉队后，上市物企中是碧桂园服务一家独大，其次是华润万象生活，再后面是融创服务、雅生活等。 算上已经递表的万达商管，可以想象得到，未来的物管圈，将是两个万字牌物企和碧桂园服务的三国杀，再算上众多中小物企，物管江湖开启战国时代。 如此，地产圈碧恒万融都将聚齐，地产圈的战火终将在物管圈烧起来。 最后一个问题是，万物云都将上市了，一直对标万物云的龙湖智慧服务是不是也快了？ 还没关注的，这次上物业大爆炸的专车！
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