又一城市落地房东直售，被叫好交易量却不高，释放的真正信号是什

　　上观新闻
　　日前，苏州正式上线全市二手房自主交易平台苏找房，让去年引起争议的房东直售模式重回大众视野。
　　随着全国多座主要城市的二手房挂牌量持续上涨，房东直售模式常被人提及，很多网友对这种绕开中介的交易模式表示支持。官方举措不断，自2021年8月杭州官方率先试水房东直售，深圳、上海、宁波、徐州等城市接连跟进，几乎每次都能引发一波新的讨论。
　　相比话题热度，房东直售战绩则远未达到热的程度。比如，被誉为首创者的杭州市二手房交易监管服务平台，个人挂牌房源板块在运营一年多以后，挂出的房源不足9000套，在全市10多万套的二手房挂牌总量中，几乎可以忽略不计。
　　这让人不禁疑问，房东直售走不通了吗？在业内看来，比起实际成绩，房东直售释放的信号更值得关注。
　　广受好评的房东直售新模式
　　房东直售，简言之，是卖家把房源挂在官方平台，买卖双方直接交易，全程没有中介机构参与。
　　以苏找房为例。苏州市住建局表示，市民通过平台可以在线发布房源信息，搜索购买房源信息，不出家门买卖房子。针对买家担心的房源真实性问题，苏找房推出房源验真功能，提出真实存在、真实产权、真实委托、真实价格、真实业主。所有验真房源都被赋予苏房码，相当于有官方背书。
　　买家登录苏州市区存量房交易网上服务平台，即可在苏找房查找房源，房源基本信息如照片、区域、面积、属性、是否抵押、卖家联系方式、苏房码一应俱全。买家看中后，就可直接联系卖家。
　　新政发布，引发市场关注。短短半月，就有1000多名个人卖家在苏找房挂牌房源，但相比全市14。5万套房源挂牌量，可以说，绝大多数人仍在观望。
　　但在一年多以前，房东直售模式在杭州首推时，几乎是迅速走红，掀起一波热潮。数据显示，2021年8月，杭州上线房东个人自主挂牌房源功能之后，仅半个月时间，挂牌房源激增十余倍。购房者普遍认为，买卖双方直接交易可以降低交易成本，零中介费的愿望终于可以成真。
　　第一笔真实交易案例，更为新政推行打了一剂强心针。在新政出台4个月后，杭州首例自主交易诞生，2021年12月1日，买卖双方完成产权过户和交割手续，全程耗费1个月时间。据公开资料显示，该房源总价为208万元，按照当地2的中介费计算，双方需支付中介费4。16万元，但通过房东直售模式，双方仅需支付一笔提存公证费用，约2080元（标准为交易价格的千分之一），总共节约成本近4万元。
　　杭州的创新举措引来全国网友叫好。随后多座城市跟进，如宁波上线的个人房源自主挂牌，除二手房买卖，还覆盖房源租赁。上海称之为手拉手交易，这项服务原来已经存在，此次调整是从线下搬到线上买卖双方登录一网通办，可以在线完成二手房自主交易签订合同。在合同分发确认并双方无异议后，进行电子签章证照采集，最终确认合同并网签备案。
　　尽管各地平台的功能略有差异，但本质相同，都回避了中介机构的参与。中原地产首席分析师张大伟表示，这是中介行业诞生以来的巨大变革，有望打破行业内中介机构长期垄断局面，带来积极而深远的影响。
　　被叫好为何交易量不高
　　尽管房东直售模式好评如潮，交易成功的却不多。虽然没有专门统计，但从全国来看，85的二手房交易仍在通过中介来操作。
　　有观点认为，房东直售真正开启了去中介化之路。如果政府部门能不断改进服务，打消买卖双方关于交易安全的顾虑，将彻底打破目前以中介机构为主流的交易方式，自主交易未来可期。
　　相关部门已经着手优化平台服务。杭州二手房交易监管服务平台个人挂牌房源模块，最早仅承担信息发布功能，此后针对资金安全、买卖资格审查等交易痛点，陆续打补丁，比如在服务移动端e房通增设购房资格前置核查、意向合同网签、资金保障服务、按揭贷款服务等功能，引入公证机构承担信用中介职能，又接入银行资源，保障贷款流程。全程产生费用约为交易价格的0。15，远低于2的中介费用。
　　另一种观点则认为，房东直售很难取代中介，虽然它能免除中介费用成本，却在无形中增加了时间和其他交易成本。一套二手房走完交易流程，要经过看房、选房、拉产调、双方约定交定金、网签备案、付首付、办房贷、过户、交税、领产证、放贷、款清交房等十几道关，具有专业知识能力的中介能够提供便利服务，而自助服务无法做到。
　　此外，房产买卖属于低频次的大宗交易。陌生人之间的信任关系难以建立，要把交易资金安全风险系数降至最低，是新模式重点要解决的问题。克而瑞研究中心相关负责人说。一位上海市房地产交易中心工作人员告诉记者，自推出手拉手交易以来，实际交易量并不多，主要集中在亲友朋友之间。杭州多个成功案例的买卖双方同样是以朋友关系为主。
　　从地方政府角度看，并无取代中介的意图。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，相关部门搭建的二手房交易平台，是为一些不需要经过中介的交易提供渠道，达到快速成交的目的。这一观点得到官方印证杭州市房产市场综合管理服务中心负责人曾表示，推出个人挂牌功能的本意不是取代中介，而是为无中介撮合的二手房交易提供配套服务。
　　服务供需要进一步匹配
　　在专家看来，即使有更多城市跟进推出房东直售，在规模上也不会成为主导力量。房东直售走不通了吗，它释放的信号究竟是什么？
　　政府交易平台的用意可能是通过多元化交易方式，加强市场监管，规范存量房交易市场，特别是二手房信息的透明化。严跃进说。
　　房东直售在推进过程中的市场反应也不容忽视。上海中原地产首席分析师卢文曦表示，网络上对去中介化普遍持支持的态度也证明，目前中介服务供需不对等，市场对中介行业提升专业度的诉求强烈。
　　部分中介的不专业乃至违法违规行为，成为行业槽点。据贝壳研究院数据，2020年，我国从事房地产经纪业务人员总数达到200万。因市场竞争加剧，且从业人员普遍素质较低等原因，交易纠纷也在不断增加，虚报房源、联合炒家涨价、阴阳合同等事件层出不穷。
　　与此同时，随着近年来房价走高，中介费用也与日俱增。一些购房者更建议，中介费只应该按服务内容为准，而不应该与房价挂钩。
　　和欧美发达国家相比，我国1到3个点的中介费用不算昂贵。美国中介费约为5到6，但可享受十分专业的中介服务。房产经纪人除了基本交易规范，还会建议卖家通过维修翻新来保持产品最佳状态，预约全面的房屋检查报告并进行深度清洁。在美国，房产经纪人通常是来自各个行业的管理人员，普遍素质较高。
　　英国二手房交易，还需额外支付一笔律师费。英国房地产市场起步很早，在成熟且完善的体系中，英国购房文件可达几百上千页，涉及多方面法律专业知识，买卖双方均需严格遵循法律进行交易，聘请专业律师协助交易，确保整个流程合法合规合理，规避风险。
　　为了消解外界的负面情绪，我国不少中介企业开始改革。比如，链家开始大规模招募本科以上人群充实中介队伍。11月，上海链家推出不利设施提醒服务，经上海链家居间成交的二手房，上海链家会在签署房地产买卖合同前披露该房屋直线距离500米范围内的高压变电站（110kV以上），直线距离1公里范围内的公墓殡仪馆、垃圾焚烧发电厂，以及直线距离5公里范围内正常运行中的机场。若因上海链家未披露上述设施导致客户解约，根据客户定金损失做相应补偿。
　　有关部门对于中介机构的监管力度正在进一步加大。众多城市在出台整治房地产市场秩序的举措时，都将加大对二手房中介机构的监管力度作为重要内容。2021年，住建部等八部门联合发出通知，提出力争用3年左右时间实现房地产市场秩序明显好转。
　　毫无疑问，随着房地产调控政策的不断升级，未来中介行业也会面临洗牌。从长远来看，一个规范的市场环境，不仅仅依靠政府调控，还需要参与主体形成共识。只有二手房交易市场欢迎更多企业加入，进行充分竞争，不断提升服务品质，规范自身行为，才能促使整个市场持续向好。一个成熟的市场环境，需要更透明的规则，更有效率的交易，以及更合理的收费。