NO。85如何做好文旅地产？这三个成功的产品模型不要错过（下

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　　编者话
　　上篇（点此回看），作者重点解析了他提出的模型一全国性的旅游目的地全国性的房地产市场、模型二全国性的旅游目的地区域性的文旅房地产市场，以及从模型二升级为模型一的几点思考。
　　本篇，作者将继续阐述另外一个成功模型重要中心城市郊区，旅城融合的社区和城区，并对三个模型进行总结。
　　模型三
　　重要中心城市郊区，旅城融合的社区和城区
　　10年前，我提出了主要中心城市郊区的，具有第一居所功能的，休闲度假功能的现代化小镇这一产品模型，当时是具有一定前瞻性的。但显然，这并不是一个很严密的产品模型，在我10年前的思考中，我已经意识到并不是所有的小镇项目，在文旅地产的角度看是成功的。我当时设了很多的限定词。
　　01hr郊区的区域限制
　　这是针对很多周边项目而言的，从上海来说，上海的郊区，比如过去的一城九镇，到现在的五个新城建设，这些区域是存在很大的市场和空间的。但是，还有好多项目是打着上海周边的概念去卖旅游地产的，比如启东、太仓、南北湖、汾湖等等，上海的周边存在很多类似的文旅地产项目，但他们的市场和郊区的市场还是不能比的。
　　02hr强调具有第一居所功能
　　那个时候强调第一居所功能，是针对那些文旅地产都是满足第二居所，甚至第三居所功能的。那个时候，我觉得这些文旅项目应该关注本地需求，本地需求最重要的需求是第一居所的功能。
　　强调第一居所，还说明了在这些小镇项目中要重视城市功能的配套。比如，这些小镇虽然还是文旅地产项目，但是要考虑到他们的第一居所功能，就需要在这些项目上进行必要的城市功能的配套。比如商业、文化设施、教育和医疗配套等等。
　　10年过去了，我觉得有必要对这种产品类型做更深入的分析，也有必要做更深入的细化，以真正去帮助更多的希望做文旅地产的朋友去思考，如何才是真正成功的选址，如何才是真正成功的产品。我觉得，这个产品模型需要升级。
　　01hr从小镇到社区
　　10年前，这种产品模型叫小镇产品，这些年来，小镇产品在全国到处开花，有成功的，有不成功的。
　　从小镇的类型上看，一种是古镇类型的，这些全新的古镇，仿古的古镇，全国到处都是，也有类似的企业在全国做连锁小镇，我个人觉得，成功的并不多。
　　还有一种是，有些企业打造的类似中式房地产为主的小镇项目，成功的不少，不成功的也开始多起来了。这两种文旅类型的小镇项目，到了今天都需要进一步地迭代和升级，否则，有些小镇项目是很难持续的。
　　小镇的升级，还是应该坚定地从小镇到社区、城区。文旅功能的项目，要主动地融入到新的城区和社区之中，文旅项目本身也应该成为社区和城区的一部分。从小镇到社区、城区，有差别吗？
　　差别当然是很大的，小镇变为社区和城区，就不仅要吸引旅游的人，更要满足本地化的需求。小镇的文旅功能、内容和产业，并不是建一个收门票的景区或者景点，而应该成为所在社区和城区的有机组成部分，融入到人们日常的城乡生活之中。
　　进一步来看，整个小镇的打造要进一步变成社区和城区，就要增加城市功能和公共产品的提供，增加教育医疗，增加养老休闲，增加产业内容。
　　02hr要符合城市化的发展方向
　　第三种模型下的项目，如果要取得成功，归根到底是因为符合城市化的发展方向，他们的成功，更多的是城市化的扩展和延展，到这个项目，自然整个项目也活起来了。
　　符合城市化的发展方向，意味着项目将会受到整个区域城市配套和产业发展的良性影响。这些区域，政府会大力建设基础设施，会引进很好的城市功能和配套，会有很好的产业基础等等，依托这些大的条件和背景，再加上自身项目的内容打造，整个项目才能成功。
　　如果你的选址并不符合城市化的发展方向，那这个项目前期的配套能力也比较弱，也需要增加很多配套成本，最终，单个的项目很难支撑起这个区域的发展，项目的可持续发展也会受到很大的限制和影响。
　　因此，我觉得第三种产品类型，应该重新定位为：重要中心城市郊区，旅城融合的社区和城区。
　　我相信，这样的产品类型，将有助于人们去理解如何在主要城市去做成功的具有文旅功能的项目，那就是旅城融合的社区和城区。
　　依据这样的产品模型，我们可以去看看你身边的项目，据此我们可以判断是否具有可操作性。比如，我去看过的浙江东南区域的一些旅游地产项目，包括杭州周边区域的一些旅游地产项目，基本上都可以分析出来，他们的优劣势。当然，不是说他们没有机会，而是这种机会需要更长的时间周期去实现。
　　在这种模型中，我们需要进一步思考的问题是，什么样的城市类型的郊区适合做类似的社区和城区？
　　10年前，我就思考过这个问题，当时我去看过江苏苏北的一些城市，那些城市希望引进例如CLUBMED这样的旅游产品，我知道这些城市的能级是不现实的，但是我仍然认为这些城市要做文旅产品还是有机会的。
　　10年后，我再次思考这个问题的时候。我觉得有必要对不同的城市做不同的审视。
　　我认为适合做的城市不能简单用所谓一线或几线城市来划分。一线有一线的机会，四线有四线的机会，只是不同的城市类型，所做的产品类型会有区别。在文旅地产项目中，所谓的降维打击是不可取的，因为大城市能做的文旅不能简单照搬到小城市中去，这一点，我们需要有清醒的认识。
　　总体上看，那些有人口不断流入，有产业不断导入的城市，做文旅地产项目的机会会更多一些。特别是那些小城市，应该探索符合其城市实际的文旅地产项目，更应该注意旅城融合的项目，以及项目的规模、尺度、距离、产业、产品形态等。
　　总结
　　三个产品模型的创新和归纳
　　从前面的分析，我们可以对10年前提出的三个成功的产品模型做进一步的创新和归纳，即，
　　模型一：全国性的旅游目的地全国性的房地产市场
　　这一模型包括了海南，不仅是三亚，而是从三亚扩展到全省更多的区域。
　　在建设国家级文旅集聚区的规划可行的前提下，在第二个产品模型中的厦门、杭州等城市和区域应该可以成为第一个产品模型中的城市和区域。也就是说，通过国家级的文旅集聚区的建设，他们的区域性的文旅房地产市场完全可以成为全国性的文旅房地产市场。
　　模型二：全国性的旅游目的地区域性的文旅房地产市场
　　这一模型包括了云南，广西等部分的城市和区域。但总体上看，全国性的旅游目的地可以确立，但是区域性的文旅房地产市场面临着不确定性和挑战。
　　如果区域性的文旅房地产市场升级建设成为国家级的文旅集聚区，这些区域的房地产面临新的机遇，也有机会进入第一种产品模型。
　　因为国家级文旅集聚区还只是一种理论的探讨，不一定成立，如果不能成立，这些区域的城市需要更多地关注本地化的需求，也就是说，他们的项目会进入到第三种产品模型。
　　10年前，我就认识到很难界定所谓的区域性的房地产市场，今天我们去思考的时候，可以得出这一模型中的城市或项目可能往上（第一种产品模型），也可能往下（第三种产品模型）迁移，这一趋势应该会更加明显。
　　模型三：重要中心城市郊区，旅城融合的社区和城区
　　这一模型做了全新的迭代和升级。在这一模型中，我们十分强调旅城融合，强调社区和城区的概念，唯有如此的文旅地产才可能成功。
　　以上可以称之为三个成功的产品模型的2。0版本，由于本人水平有限，我们无法涵盖所有的城市，以上提到的一些城市，我们的意图也并不是去点评，因为我们觉得，我们对这些城市的理解十分有限，我们没有资格，没有能力去做所谓的点评。之所以列出一些城市，其实是希望通过对这些城市的不全面理解引起大家对不同城市、不同项目更多地思考和实践。我们认为，其实所有的城市都可以按照相应的标准去思考适合自身城市和区域发展的文旅产业和文旅地产项目。
　　结语
　　文旅地产选址需要十分慎重
　　从10年前提出并实践这三个成功的产品模型，我就觉得文旅地产的选址是要十分慎重的。
　　作为长周期的文旅地产项目，当然可以利用时间换空间的原则，慢慢放，慢慢做，让这个区域逐步成熟，让这个项目逐步成熟，从而在更长时期内取得成功。但我还是要说，如果你从一开始选址时，就抱着十分谨慎的态度，你就会发现，行业内原本不会有这么多的文旅地产项目，很多项目的选址并不合适做文旅地产。
　　我们要理解，不能过高地估计自己的操盘能力，我在后面的文章中会提到无中生有，但是我们在做项目选址的时候，不要过高估计自己无中生有的能力，更多的无中生有，是建立在好的选址上的。
　　未来，我们在布局文旅地产时，要认真思考消费者购买心理和购买行为的变化。以我自己的判断和假设，未来的旅游市场仍然具有很大的空间和潜力，人们对于度假的需求仍然旺盛，但对于从在一个地方度假发展到在那个地方买房的需求不一定在增加，可能有些地方在减少。因为，很有可能，从大的房地产行业来讲，人们不见得要拥有太多的房子，尤其是在部分区域的部分城市里面，这个需求的变化当然感觉很抽象，也很宏观，但这也许就是未来影响我们地产，尤其是文旅地产最大的因素之一。如果我们意识到消费者行为的这一趋势和变化，我们对于文旅地产更应该抱着十分审慎的态度。
　　从这三个成功的产品模型出发，我发现，文旅地产还有更多的角度和问题值得我们探讨和实践。比如，这三个成功的产品模型的进一步延伸是什么？一些新的形态、景区、乡村振兴、民宿如何成功？文旅产品不做地产能行吗？温泉、康养、山湖海能成为文旅地产的独特驱动因素吗？文旅地产项目能快速变现吗？规模大小的投资主体对于文旅地产项目的成功有关系吗？文旅地产的长期主义是什么？情怀和无中生有对于文旅地产意味着什么？文旅地产的系统操盘能力是什么？
　　这些问题的思考，我将在后续的文章中加以分析和说明，欢迎读者朋友们提出更多的文旅地产方面的问题，我们可以一起探讨，共同进步。如果你们觉得这篇文章写得不错，请大方点赞吧〔作揖〕
　　作者介绍
　　康红恩先生德隆背景，曾任职复星地产副总裁，融侨集团副总裁、首席投资官，成长型房企总裁等职，CCIM（国际注册商业房地产投资师协会）中国理事长，易居沃顿项目导师，G50俱乐部专家组成员，沃顿商学院CHAMP，中欧EMBA，是CCIM、CPM会员，康见三言专栏作家，上海理辰文化创始人。
　　是业内知名的战略和投资专家，曾提出和创建房地产的充裕时代、三轮驱动战略、中资产、平台型开发商、旅游地产三个成功的产品模型等。
　　拥有近20年的房地产战略和管理、投资、金融、开发和资产管理等复合经历，领导了超过1000亿地产项目的投资，在不同形式、不同产品、不同城市的投资上均有不错的成绩和经验。
　　管理过的资产规模超1000亿元，在商业领域、酒店、旅游地产、养老地产等领域都拥有丰富的经验。
　　作者康红恩
　　编辑上海小囡囡
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