上海立法明确禁止群租，监管二房东！中介称不会铤而走险

　　11月23日，上海市人大常委会通过《上海市住房租赁条例》（以下简称《条例》）。《条例》将于2023年2月1日起施行。
　　资料图据ICphoto
　　根据《条例》，上海将加大对个人二房东的监管力度，要求其开立租金监管专用账户，并按规定将相关资金存入该账户。同时，从事住房租赁经营活动的二房东转租房屋达到规定数量，必须办理市场主体登记。《条例》进一步明确了住房出租要求，禁止群租，禁止将违法建筑、擅自改变使用性质的房屋用于出租，并设定规范租赁行为的条款，平衡租赁双方权利义务关系。
　　群租房治理近10年
　　北京此前明确禁止违法群租
　　实际上这并不是政府第一次提出对群租进行整治和管控。早在2010年12月1日，住房和城乡建设部就出台《商品房屋租赁管理办法》，规定出租住房的，应当以原设计房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。
　　2013年，北京发布住房租赁合同示范文本，禁止违法群租，规定每个房间最多住2人，房主违规出租可罚3万元。
　　2014年，北京成立违法群租房问题治理工作联席会议制度。据媒体报道，当年清理、取缔群租房千余户。群众举报、媒体曝光、摸底调查成为发现群租房的主要手段。随后多年来，北京持续开展群租房治理工作。
　　上海也是较早开展群租房治理的城市之一，2013年就有媒体报道上海的群租房治理工作。
　　2017年，南京、合肥、广州等地出台相关规定，对群租的人均租住面积、转租证明等作出了规范和约束。2019年7月，北京新版的《北京市住房租赁合同》中也明确规定禁止群租房。与此同时，多地也在实际工作中治理群租房。据多彩贵州网报道，今年11月24日，贵阳市南明区住建、城市综合执法、公安、消防等近10个部门联合对花果园群租房开展综合整治，此次行动涉及花果园区域的2800多套群租房。
　　今年9月1日起实施的《北京市住房租赁条例》明确，出租房屋应符合建筑、治安、室内空气质量等安全规定和标准，具备供水、供电等基本居住条件。出租房屋应以原规划设计房间为最小出租单位，不得打隔断改变房屋内部结构，起居室不得单独出租，厨房、卫生间、阳台、储藏室以及其他非居住空间不得出租用于居住，人均使用面积和每个房间居住人数应符合相关规定。
　　如今上海也通过《条例》明确规定禁止群租，厨房、卫生间、阳台、贮藏室以及其他非居住空间不得单独出租用于居住，禁止将违法建筑、擅自改变使用性质的房屋以及其他依法不得出租的房屋用于出租。
　　业内人士：
　　禁止群租规定已在行业深入人心
　　上海一名租房中介告诉红星新闻记者，群租房最早集中出现在北京、上海这些房租较贵的一线城市，人们追求低廉的房租价格而选择群租房。但是群租房人员超出合理容量，会出现消防、卫生健康、治安等各种各样的问题。
　　上述中介说，禁止群租的规定很明确，比如对人均居住面积、房间居住人数有限制，厨房、洗手间不得改造等。这些规定在房屋中介行业已经深入人心。
　　他告诉记者，目前，房屋中介和房东一般都不会出租群租房，一方面因为群租房收益不高，同时面临被举报拆除和处罚的风险。但是，有一些客户将租来的房子用作员工宿舍，可能存在超出房间限制人数的情况，也会与客户讲明风险，因为可能会面临邻居的举报。
　　加强监管二房东和租赁企业
　　专家：强化风险防控能力
　　根据《条例》，上海加强市场主体管理，规范住房租赁市场秩序。针对二房东，《条例》规定，个人以营利为目的转租房达到规定数量，需依法办理登记。条例明确，上海实行住房租赁企业、房地产经纪机构从业人员实名从业制度，住房租赁企业、房地产经纪机构应当为从业人员办理从业信息卡。并且，住房租赁企业承租个人住房从事转租业务的，应当按照规定，在商业银行开立住房租赁交易资金监管专用账户，并通过住房租赁平台向社会公示。
　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次政策明确，住房租赁企业、房地产经纪机构应当具备与经营规模相适应的自有资金、专业人员、管理制度和风险防控能力。该表述具有积极的意义，也和这两年长租公寓企业暴雷等事件有密切关系。此次强调了风险防控能力，其实就是要求此类机构后续要注重风险识别和风险化解。此类表述相比过去提及保护租客权益等传统思路，其实是有进步的。对于长租公寓企业来说，后续也需要建立风控管理部门或风控监测小组，真正吻合上海当前对于租赁企业的新要求。
　　同时，《条例》设专章对保障性租赁住房作出规定。保障性租赁住房重点在新城等人口导入区域、高校园区、产业和商务商业集聚区、轨道交通站点周边等租赁需求集中、生产生活便利、交通便捷的区域进行布局。
　　《条例》还明确，上海市房屋管理部门应当建立住房租赁价格监测机制，做好相关预警工作。住房租金显著上涨或者有可能显著上涨时，可以依法采取涨价申报、限定租金或者租金涨幅等价格干预措施，稳定租金水平。
　　此外，《条例》规定，上海依托一网通办一网统管平台，建立健全全市统一的住房租赁公共服务平台，充分运用信息化手段，推进数据共享，创新服务方式，提升管理效能。
　　严跃进表示，此次政策有一个重要的特点，即对保租房进行了阐述，充分体现了上海对于保障房的长远考虑和重点培育思路。
　　从制度定位上来说，政策明确，上海按照政府引导、市场运作原则，加快发展保障性租赁住房，扩大供需适配、租期稳定、租金优惠、公共服务配套的保障性租赁住房供给，有效缓解特定群体的住房需求，切实发挥保障性租赁住房在租赁市场中的示范引领作用。从这里可以看出保租房发展的目标是清晰的，尤其是从供给层面看，是指供需适配、租期稳定、租金优惠、公共服务配套等内容要做好，同时也明确了保租房的示范引领作用。该表述把保障性租赁住房的地位明显提高，写入条例中自然有非常重要的意义。同时，此次政策对保租房的表述，涉及到制度定位、布局要求、建设要求、管理要求、承租人和出租人规范、租金和租期、住房公积金支持等内容，应该说体系非常完备，对于更好促进保租房的长远健康发展具有积极的作用。
　　红星新闻记者吴阳
　　编辑余冬梅彭疆