楼市分化的时代，我们该如何买房？

　　当下的楼市要想走出来，会非常艰辛。
　　房地产作为支柱型产业，肯定要拖累经济的复苏，这个时间大概要维持到明年中旬。
　　当年的龙头房企，于今有的败落残阳，有的苦苦挣扎，多少有些唏嘘。
　　总之，2022年，代表着高周转高债务的房地产行业终于落幕了。
　　面对如此低迷的楼市，可能很多人有着这样的迷惑：我们普通人究竟还能不能买房？
　　楼市徘徊，分化时代的到来
　　楼市上行也好，下行也罢，我们普通人住房需求一直都是存在的，对普通人来说，什么时候买、买什么样的房子，这恐怕才是绝大多人真正关心的内容。
　　有一个词，现在似乎很能说明楼市当前的状态：分化！
　　著名经济学家任泽平先生有一个观点，城市化初期会出现城市房价的普涨，但是到了60以后，就不会再普涨了，而是出现分化。
　　楼市分化，简单来说就是我们常说的二八法则！这意味中国80甚至90乃至更多的房子已经不适合投资了，只有20甚至10的房子算优质资产！
　　什么是分化
　　房地产行业有个著名的三段理论：长期看人口，中期看土地，短期看金融。
　　长期来看，未来的人口流向必然会导致一线城市的房价继续上升，而三四线城市的房价将会因为流失大量人口而很难保持下去，甚至会出现下跌，这就是城市分化。
　　人口的城市化聚集导致城市中心的住宅长期供不应求，因此过去20年全国各个城市拼命地在开新区，起新房，建轨道交通接驳，于是大城市变成了巨型的城市，终于在20182021年这4年转折点来了，剪刀差出现了，大城市周边的新房供应远远大于需求。总量的供过于求是分化的先决条件，而城市内部，经济条件好的人会慢慢向环境更好，品质更高的小区集中，叠加效应，高品质小区的价格必然也会水涨船高！
　　而另一些小区，住户只要有钱了就会搬走，慢慢变成更差的社区。价格自然也就涨不上去，甚至可能会出现下跌，这就是城市内部分化。
　　现在的存量房在未来可能每100套当中有80套会下跌或者滞涨，剩下的20套价格会涨，但其中的12套会跑输通胀，6套会跑平通胀，可能只有最后的那2套能够跑赢通胀，这就是存量房分化。
　　同时房产的分化，进一步推升了土地的分化，市郊的土地拍卖受到冷落而流拍，而城中心的地继续受到追捧维持高位。城中心只要位置不错价格合适的高端项目销售也不错，而形成鲜明对比的是郊区盘存量巨大，即使降价促销，客户也是寥寥无几。
　　有的业主想卖掉郊区的刚需房置换进城，让孩子读一个靠谱一点的小学。只因当初没有提前规划，旺市的时候盲目乐观，淡市的时候就互相踩踏出货，导致迅速跌价23成。
　　而就在同一个时间主城高新一中的老破小学位房，保利天悦的二手房成交活跃，竟然还逆势涨价。长在不同的地段，背靠不同的资源，命运就如此的悬殊，这就是分化。
　　分化时代下，我们买什么？
　　房屋的总量早已供过于求了，好事是再也没有人买不起或者租不起房子，只要他不嫌远。而坏事是人人愿有房子住，房价就越是脱离居住的功能，越发成为身份和社会资源的门票。人人都有房子住不等于人人都有好房子住，更不等于人人都有好的配套资源的房子住。好房子价格都贵，好资源更加贵，好的资源是如此的短缺，而大部分人还停留在建筑物的审美以及地铁等蒙昧的阶段，真是想的太简单了。对地段的价值所知甚少，对家族发展的条件所知甚少。
　　不管什么时代，我们买房都要搞清楚自己的需求，我们买房究竟买的是什么，这个房子究竟能带给我们什么，只有厘清了自己的需求以及房子的给我们带来的价值，才不会被受各种纷乱复杂的声音影响。
　　首先，住永远是第一位的。
　　房住不炒，房子肯定是用来住的！
　　既然是用来住的，那么住的舒服永远是第一位的，户型最好能够是板楼吧。园林、整体规划都应该为舒适服务。
　　要想住的舒服，最好是个主城不错的小三房吧，对于西安来说，最好是在高新或曲江。
　　有娃的家庭，三房是基本需求，区位不错会大大提高生活幸福指数。懂得都懂，无需多言。
　　此外要想住的舒服，最好带个好学区吧
　　尤其对普通人而言，孩子的教育更是至关重要，现在全面双减，教培团灭的情况下，有个不错的学区一定普通人鸡娃是最省心的方式。
　　最后买房抗通胀的逻辑依然管用
　　在楼市分化时代，选择人口流入的核心都市圈，有特殊竞争力的城市那些住的舒服的稀缺房产依然是能够走出楼市的周期。
　　让城市帮你创造价值
　　普通人买房，就像是买的一座城市的股票，一二线城市的魅力和对人口的吸引毋庸置疑，这也是你找到立足之地的必然途径，更是你获得与这个城市一起成长的最大机会。这些城市的房价虽高，但它是与配套资源捆绑的，无论是微观还是宏观，你买的都不止是一套房子，而是这座城市未来所能产生的溢价。
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