两地三住房一商铺，想置换400万房产，如何进。。。

　　很多人都有一个误区，需要家庭财务规划都是那些负债累累的、有了财务压力难以偿还的、遇到了购房或者生二胎遇到财务难题的。这也是经常遇到的问题。
　　在小编遇到的财务规划咨询案例中，大部分都是遇到财务困境的问题需要如何脱困上岸的。但下面的案例却让我觉得是富人的烦恼。
　　朋友女，坐标杭州，有一小孩已经10岁，现在计划生二胎。两地有三套住房一套商铺：
　　湖南老家有1套住宅，空置，市值85万左右，10万贷款，月供1200元。
　　杭州全款老破小学区房一套，空置，市值130万左右。
　　杭州按揭公寓一套，自住，市值100万，贷款20万，月供2000元。
　　杭州自用商铺一套，市值400万，抵押贷款160万，年利息9万，房租和贷款利息相抵。
　　全款车2辆，年消费开支4万。
　　自己开店，年入10万，基本可以满足日常生活开销。
　　老公年入2550万，全家商业保险社保每年约6万。
　　目前手上现金大约有30万，想置换一套400万房产。如何进行家庭财务规划呢？
　　遇到这样的咨询问题，也是思索了很久。在想这个置换400万元房产到底是什么意思？是想将现在的房产重新整合成一套400万元的房产，还是想再购置一套400万元的住房？还是对现有的家庭财产要重新进行一下规划？
　　01应该说，这个家庭的情况是非常不错的，可以说如果有家庭财务发件人烦恼也是富人的烦恼啊。
　　从收入看，开店10万元已经可以满足于日常生活。先生年收入2550万元，因此家庭生活是比较宽裕的。而且生二胎家庭生活有保障。
　　现在的重点是家庭财产特别是房产如何重新规划的问题。
　　从家庭房产的情况看，主要是贪多而且不实用：
　　两地三套住房、一套商铺，有两套是闲置的，这就利用率非常低，而且对未来如何规划需要重新定位。
　　除了商铺贷款利息相抵以外，贷款负担主要是湖南老家的住宅10万元贷款，年还款1。44万元；自住公寓20万元贷款，年还款2。4万元。
　　整体贷款190万元，虽然并没有还款的压力，但是财务上仍然是比较分散。
　　从生活日常开支情况看，三口商业保险社保每年开销6万，车子年开销4万，孩子及家庭开销15万，一年合计开支25万元，与先生的收入相当。可以说，基本上没有生活费用的压力。
　　02，家庭的财务规划的核心就是如何整合购买一套杭州的400万元的住房呢？
　　从目前看，应该不会考虑在湖南老家购买400万元的住房，所以，应该是在杭州购房。这是一个基本逻辑点。
　　如果在杭州购买400万元的住房，首先要看看需要多少首付？以60的首付款计算，基于已经不是首套住房，所以住房的首付比例比较高。具体的首付比例要对当地的相关部门或者开发商进行确认。
　　根据查到的规定，杭州对于已拥有一套住房，或无住房但有住房贷款记录的居民家庭，执行二套房信贷政策，首付款不低于60，并严格落实月供收入比不超过50等政策要求。
　　如果以60首付，购买400万元的住房需要预备首付款240万元。在目前只有30万元现金，首付款的缺口是210万元，这就是必须面临的购房必须解决的首要问题。
　　03如何解决210万元的首付款缺口呢？
　　基本的操作可以是出售湖南老家的那套住宅市值，这样可以套现85万；
　　出售杭州那套全款老破小学区房市值130万左右。既然是空置，同时说明也没有太大的用途，如果购房以后解决学区的问题，所以，这套住房基本上可以确定是投资用途。
　　两套住房出售以后可以获取215万元现金，从而全部获得首付资金，这样就解决了购房的首付款问题。
　　当然，通过出售这两套房以后，还可以减少贷款压力。
　　04家庭财务规划实际上的重点有几个：
　　一是明确家庭财务规划的目标是什么？这一点非常重要。明确的家庭财务目标是理财规划的前提，如果不知道自己的目标是什么，再好的家庭财务规划方案都是没有意义的。
　　二是明确家庭财务规划的重点是什么？有了财务规划目标只是家庭财务规划的第一步，要实现家庭财务规划的目标，必须明确财务规划的重点？是增收还是节支？是投资还是生活保障？只有明确了规划的重点才知道自己从哪个角度去努力。
　　三是清晰的列出家庭财务规划的步骤和明确的方式是什么？有了家庭财务规划的目标、重点，就必须明确如何去实施？通过什么方式去实现？这一点也非常重要。否则，家庭财务规划就成了纸上谈兵。
　　四是必须严格执行家庭财务规划的方案。有了方案只是家庭财务规划的第一步，要实现家庭理财规划的目标，必须严格落实财务规划方案的各项具体措施。有的家庭不是没有规划，但是缺乏严格的执行和坚持。（麒鉴）