浅析产权式商铺开发经营管理的相关问题

　　浅析产权式商铺开发经营管理的相关问题
　　无实体间隔产权式商铺的预售登记问题。无实体间隔产权式商铺能否销售并且予以登记，目前相关规定并不特别明确，各地的做法也不尽一致。根据建设部的相关规定，对已建成的商业、办公或其他楼字分割出售的，如有明确的权属范围和具体的权属界限，可以办理产权过户手续，并在《房屋所有权证》中的测绘图件上对权属界限准确反映。同时，目前理论界对于无实体间隔产权式商铺可以销售以及办理房屋登记基本上也没有争议。只是由于其引发的风险以及社会矛盾，许多地方开始“叫停”。如安徽某地从20xx年即禁止销售划线分割的铺位，但从管理实践来看，并没有取到预期的效果。开发企业为达到“分割销售、统一经营”的目的，一般都是先行实体墙间隔，办理产权登记后再行拆除墙体进行重新分割，客观上也造成了资源的浪费。
　　小业主的所有权与经营权问题。产权式商铺所有权与经营权分离，主要是通过商品房买卖合同附带的委托租赁契约来进行约定的。对于统一集中经营的商场、超市，当契约到期后，小业主能否自主经营，法律上存在空白。小业主购买商铺，通过登记取得所有权，而所有权是一种绝对权、排它权，他人包括法院无权强行要求其继续委托出租，也无权要求其出售给开发公司或者商业经营公司，理论上小业主应当有权要求收回铺位自主经营，甚至有权决定予以空关闲置。另一方面，权利人行使权利，应当以不侵犯其他业主的合法权益为前提，毕竟在以无实体间隔产权式商铺为标的物的买卖合同中，买方享有的权利，不能等同于独立经营商铺。为有利于物业整体功能的发挥，买方行使权利应当符合其他商铺业主的整体意志。
　　商业运营公司与物业服务公司问题。产权式商铺买卖合同的主体是开发商与购房户，委托经营协议往往是购房户与商业运营公司签订。商业运营公司一般与开发商是关联企业，前期策划、介入也是受开发商邀请，业主往往没有选择余地。有的市场、商场还有物业服务公司从事专业化的保安、保洁等服务。商业运营公司、物业服务公司应当在营业执照或者资质许可的范围内按照契约赋予的权利义务进行相应的经营与服务，在此前提下，可以只由一个公司综合服务，也可以由两个公司分别服务。
　　业主大会及业主委员会的权利义务问题。业主大会及业主委员会是物业管理中的机构，根据《物业管理条例》的规定，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主委员会执行业主大会的决定事项，履行选聘物业服务企业、监督管理规约的实施等职责。对于产权式商铺而言，业主大会以及业主委员会的权利、义务仅限于《物业管理条例》的规定，对物业管理活动享有一定的决定、决策权，对于业主个人的经营需求、利益诉求，只能帮助协调，而无决定权，业主大会也不能对房租水平作出决议。因此，业主大会以及业主委员会对于解决产权式商铺的群体性矛盾只能参与协调，而没有决策执行能力。