浅谈经济适用房的功效及其发展

　　摘要：自改革开放至今，中国的住房政策创建和发展城镇住房市场，经历了近30年的发展历程。30年中国住房政策经历了由“国家保障”向“市场建设”转移、再由“市场供应”到“社会保障”加强的不断完善的发展过程。经济适用住房是中国进行房改过程中，为适应新的社会经济形势，由政府推出的新型房产种类，是适合于中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。对国家的稳定和中低收入的住房保障有积极意义。本文以重庆为例从经济适用房的功效，现状以及发达国家的住房保障经验的借鉴方面进行探讨。
　　关键词：住房拥有率社会稳定借鉴
　　1经济适用住房的特点及国家对其的投资
　　经济适用住房的建设是中国政府现阶段解决国民住有所居的主要手段之，是现在唯一可以使消费者买得起房的住房供应模式。按照政策，经济适用住房用地由国家划拨，利润率必须控制在3以内，各方面的税费也要减免。零地价、微利性和低税费，构成了经济适用住房的三大基本属性。
　　自1998年以取消福利分房为标志的中国住房制度改革拉开序幕，经济适用房也就此进入中国城市居民的视野，从最初的“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”，到2003年以后定位为“面向中低收入家庭的保障性住房”。近年来，经济适用房建设步伐加快，2008年全国经济适用房新开工9000多万平方米，竣工6000多万平方米。
　　2008年11月，住房城乡建设部按照国务院关于加大保障性住房建设规模的要求，提出2009年至2011年三年间，通过投资9000亿元，将增加200多万套的廉租住房、400多万套的经济适用住房。
　　2经济适用房的社会意义
　　住房拥有率高的一个最大的社会效益，就是社会的和谐和稳定。19291933年的经济危机和“二战”之后，西方发达国家出现了住房严重短缺的状况。在这种情况下，不少政府都制定并实施了住房保障制度。比如美国提出“可承受住房”的保障目标，20世纪6070年代，新加坡将“居者有其房”当作国策。美国的学者的一系列研究，证实了“有恒产者有恒心”这些传统智慧。房主比租户在自己的社区里居住时间长得多，因而对于维护整个社区的利益更有责任心、更积极地参与当地的公共事务、邻里之间更友善，同时犯罪率也更低。另外，拥有房子的家庭和租房住的家庭的子女在学校的表现也有显着的区别：前者行为更加良好，学业更加出色；后者则无论是在行为上和学业上问题都比较多。比如青少年怀孕的比例，会随着住房拥有率的提高而降低。西方住房保障制度实施的背景。
　　经济地位的不稳定，会诱使人成为社会的破坏性力量而非建设性力量。这也是犯罪率常常随着收入水平的降低而提高的原因。所以，对中低收入阶层，最重要的是给他们创造一种稳定感，不仅要让他们住进廉租房，更要让他们购买经济适用房，使低收入者也逐渐建立自己的“恒产”。这样，他们就会对自己的生活、以及自己和所在社区的关系有个长远的规划，成为负责的公民。
　　3重庆经济适用房发展现状
　　3。1经济适用房投资总量和比重上升
　　2008年15月，重庆经济适用房完成投资15。33亿元，同比增长41。3，占全市房地产开发投资比重为5。2，同2006和2007年同期的3。4和4。5的比重相比，为三年来同期最高水平，经济适用房开发投资再上台阶〔1〕。
　　3。2横向比较，我市经济适用房发展空间广阔。
　　从我市经济适用房投资规模来看，我市经济适用房投资同比增长37。2，比全国增幅高17。5个百分点，体现我市经济适用房开发基础好、发展空间广阔的特点。
　　表二：2008年主要城市经济适用房开发情况
　　单位：万平方米、
　　地区新建住房面积经济适用房面积经济适用房占总面积比例
　　重庆2499。01201。918。1
　　北京275030010。9
　　上海200040020。0
　　天津180050027。8
　　成都105120。72。0
　　昆明68018026。5
　　贵阳370100。3127。1
　　西安90020222。4
　　银川574。4440。587。1
　　兰州326。510030。6
　　西宁340102。9
　　南宁4609019。6
　　资料来源：《重庆经济适用房发展可行性分析》及各城市2008年住房建设计划
　　3。3经济适用房存在的问题
　　（1）销售对象范围过大财政补贴效益流失。导致中等高收入群体将低收入家庭挤出经济适用房市场。
　　（2）经济适用房的价格太高，面积太大，户型设计不合理。
　　（3）成片开发，集中布置的负面影响。经济适用房多是成片开发在成郊地带，居住环境从交通等角度看，普遍较差，在城市边缘形成了穷人区，造成居民的心理压力，不利于小区的治安和社会的和谐发展〔2〕。
　　（4）经济适用房价格过高，和普通商品房没有差别，已经背离了初衷，在严重供给不足的情况下不能体现政策的公正性。
　　4解决经济适用房问题以促进其发展
　　41加大对侵占经济适用房的惩罚力度
　　经济适用房本来就供不应求，而且刚刚建好的经济适用房频频被并不穷的人非法侵占。我觉得可以从以下两方面进行监督。
　　对侵占经济适用房者实行严打。有关媒体应该鼓励老百姓举报，要其澄清为什么开着私人车还能住经济适用房。接下来则是向政府投诉。政府也应该制定严格的法规，使住经济适用房者收入不能超过一定的水平。
　　鼓励企业开发经济适用房。政府可以制定统一的政策比如开发商，在建设几套商品房的同时，必须建设一套经济适用房。后者的规格、价钱有国家严格的规定。如果嫌经济适用房的利润率太低、不肯建，那么就连开发一般的商品房的资格也都没有了。这样就能鼓励那些在建造经济适用房方面有创意、善经营的企业的成长，发挥了市场的效率。如果一些企业专营高档建筑，在经济适用房方面没有专长，那么这些企业可以花钱在市场上购买下一定数量的经济适用房贡献于社会，以此取得开发高档住房的准入资格〔3〕。
　　4。2发达国家住房保障制度的经验及其借鉴
　　4。21借鉴国际经验，建立和完善我国的住房保障制度
　　4。211建立健全有关住房保障制度的法律法规。如果没有法律规定与约束，地方政府便尽可能将有限的土地资源用于商业开发，将有限的财力投入到各种面子工程和形象工程，而公共住房建设却被忽视。住房保障法规的建立并贯彻实施，才能给经济适用房建设政策提供重要的法律支持，从而保证我国住房保障体系顺利运行。
　　4。212充分利用政策性金融，支持住房保障制度建设。政策性金融支持在西方国家，对低收入的家庭提供住房保障制度起了很大作用。而我国公积金制度作为我国政策性金融的主要方式，在范围上根本排斥城市低收入群体，这个应当引起各级政府的高度重视。要不断完善公积金制度，充分考虑低收入群体需要。
　　4。213完善住房货币化制度。发达国家住房保障制度在实施手段和工具方面，大都经历了从“砖头补贴”向“人头补贴”的转变。两种政策的根本区别在于政府介入住房市场的角度和政府住房补贴的重点不同。在“砖头补贴”中，财政补贴直接投向生产者，在销售得以实现的前提下，通过生产者的供给行为间接地传递给消费者，其缺陷是：政府必须缜密安排投资计划，并对分配办法和市场流通实施严密监控，这就构成了政府对住房市场的直接干预，而政府过分介入住房市场势必有悖于住房商品化、市场化的改革目标。为使接受财政补贴的住房建设者能够按照政府规定的标准建房，政府要付出巨大的监督成本。与“砖头补贴”相比较，“人头补贴”是对消费者进行直接补贴，是对“砖头补贴”政策的一种有效补充，其优越性在于：能够避免对住房市场的直接干预；财政补贴的作用直接到达需要补贴的人头，并全部转化为消费者的福利满足，而不会在住房建设阶段产生效益流失或被生产者所占有；政府不需要付出巨额的监督成本，从而提高了政府的市场调控效率，能充分地鼓励居民自置住房。因此，在实际操作中应将两者有机结合，优势互补〔4〕。
　　参考文献
　　〔1〕2008年重庆统计年鉴。
　　〔2〕唐世定，黄洁，贾生华。房地产问题热点透视。北京：经济科学出版社8384
　　〔3〕中投顾问网。www。ocn。com。cn
　　〔4〕张鸿雁，杨雷。中国房地产评论。南京：东南大学出版社6769