买卖二手房过程中需要知道什么

　　近年来，由于购房者缺少对二手房买卖相关法律及流程认识，导致在买卖过程中出现了大量纠纷，为了规避风险，确保自己的利益不受损害，在购买二手房前最好对相关知识有所了解。那么买卖二手房过程中需要知道什么，也就是说买卖二手房要注意哪些问题呢？下面将一一作解。
　　一、买卖二手房过程中需要知道什么
　　1、二手房有无合法的产权和土地使用权
　　现实生活中存在利用假房产证行骗的情况，鉴别房产证的真伪，对房屋交易双方当事人的合法利益有着极为重要的作用。鉴别房屋产权证真伪的最保险方式是到相关部门进行核实。
　　2、准确了解售房人
　　一般来说，大家可以通过查看房产证所有人的身份证件，来解决该困扰。如果售房者与房屋产权证上记载的产权所有人不是同一人，则应当了解售房者与房产所有人之间的关系，要求售房者提供证明文件，并亲自向房产所有人核实。购房者应当详细了解并核实房产所有人是一人还是几人共同所有。如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件。在办理房产过户手续时，全部共有人需都到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人替其签章。
　　3、对即将进行交易的房产基本情况必要了解
　　这主要包括房屋的实际面积和机构与房屋产权证上登记的面积以及显示的房屋结构是否相符，是否有私搭乱建或破坏房屋结构的问题；该房产用途是否与购房者购买后的用途相符等。
　　4、核实房产是否抵押、租赁或被司法机关查封
　　若房屋已出租，则须售房者提供承租人同意出售并放弃优先购买权的书面意见；如果房屋已被抵押，则须通知抵押权人，并就解除抵押确定可行的方案；如果房屋被司法机关查封，则应考虑放弃购买或就此与司法机关及案件当事人进行交涉。
　　5、购买的房屋是公房或经济适用房，应了解这些房屋是否获准上市交易
　　预购公房是否需补足有关费用、公房原单位对房屋是否保留优先购买权、已购公房参加房改房时同住成年人的意见等。军队等单位的房屋，由于其特殊性，应特别注意单位是否同意出售，以及能否办理房屋所有权证和土地使用权证，如有疑问则不宜购买。
　　6、估算税费负担
　　二手房买卖的税费规定较多、较复杂，累计各项税费金额也比较大。购房者应承担契税、印花税，售房者在一定条件下应承担营业税、城建税、教育附加费、个人所得税。根据买卖房屋的性质以及各地的实际情况还可能发生土地增值税、房产税、手续费、交易管理费等税费。此外，买卖房屋的性质、面积大小、用途、办理产权登记时间长短等因素还可能使得契税的税率发生变化。双方可以根据拟交易房屋的实际情况，向法律专业人士或有关部门具体了解税费的项目、税率。
　　二、买卖二手房要注意哪些问题
　　1、核实房屋状况。包括房屋建筑状况、房屋小区状况、房屋权利情况，如土地使用权类型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有权性质、房屋共有人情况、房屋是否存在抵押、出租、查封、冻结转让、列入拆迁范围等等。
　　2、核实房东身份。二手房交易的房东必须是房屋的所有人或预期所有人。对买方而言，谁是真正的房东直接关系到“与谁签约、向谁付款、由谁担责”的问题。买卖协议的无效或者合同诈骗案的发生，大多与事先未核实房东身份有直接关系。
　　3、明确交易程序。二手房交易可分为签约、付款、交房、过户四大步骤。房屋涉及抵押或买方需要按揭付款的，则还需要办理解押或按揭贷款等手续。
　　4、明确违约责任。另外，守约方主张权利的成本如诉讼费、律师费也可约定由违约方承担。
　　希望对您有所帮助。实践中，因二手房买卖发生纠纷的情况数见不鲜，为了规避风险，确保自己的利益不受损害，建议您在进行二手房交易之前向专业的律师咨询，让他来帮助您解读相关法律条文、审查有关合同，最大限度地保护您的利益。
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