不能买卖二手房包括哪些情形

　　二手房市场在现在也很火热。关于二手房市场的相关规范也不是很完善，那么，在二手房的相关租赁和买卖中，以及房屋中介机构的相关情况都是司法实践经常出现纠纷的情形。本文为您整理不能买卖二手房包括哪些情形的内容，希望对您有帮助。
　　1、未依法取得房屋所有权证的房屋；
　　根据我国《物权法》的规定，我国房屋所有权的取得以登记为准，房屋所有权证是房屋所有权人享有房屋所有权的唯一合法证明，因此，在未取得房屋所有权证之前，从法律上来讲，还不能确定房屋的合法所有权人，这样的房屋是无法进行转让的，此种房屋一旦转让，可能会因卖方不具备对房屋的处分权而导致买卖合同无效，或在房屋过户时遇到障碍，从而无法实现房屋交易。
　　2、只取得使用权的房屋，如房屋管理局直管公房；
　　3、鉴定为危房的房屋；
　　房屋一旦属于危房，不但居住会有安全隐患，而且也没有了其他的利用价值，因此购房时一定要了解房屋的房龄、结构等情况，做出是否属于危房的初步判断。
　　4、以标准价购买，尚未按成本价补足剩余价款，向全产权过渡的房屋；
　　5、在农村集体土地上兴建的房屋；
　　通常即所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，即是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。一般来说，此类二手房屋是禁止转让的。因此，一旦发生纠纷，购房人的权益很难得到维护。
　　6、已经被列入拆迁公告范围的房屋；
　　通常情况下，被列入拆迁范围内户口是冻结的，而已列入拆迁公告的房屋，房地产交易管理部门将不予办理过户。因此如购买了此种房屋，将会面临很大风险。那么如何查询所购买的房屋是否被列入拆迁范围呢？可以采取以下措施，一般情况下一两年内将被拆迁的房子，能够在各区的房地产交易所（中心）查到。另外，购房者还可以向所在区县房管局的拆迁科咨询相关情况。买房者还可以到当地派出所询问一下这里的户口是否已被冻结，冻结户口的房屋早晚是要被拆的。
　　7、所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋；
　　8、所有权有纠纷的房屋；
　　9、已经抵押，并且未经抵押人书面同意的房屋；
　　10、依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋；
　　11、房屋已出租他人，出卖人未按规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的；
　　12、违章建筑的房屋；
　　一般是指未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证核定的相关内容建设的建筑。违章建筑主要包括：1、未申请或申请未获得批准，并未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑物；2、擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑物；3、擅自改变了使用性质建成的建筑物；4、临时建筑建设后超过有效期未拆除成为永久性建筑的建筑物；5、通过伪造相关材料向主管部门骗取许可证而建成的建筑物。对于以上二手房，我们千万不能购买。
　　12、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
　　相关知识：购买二手房如何交易
　　1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
　　2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
　　3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
　　4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。
　　5、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
　　6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
　　7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
　　8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
　　律图小编为您整理不能买卖二手房包括哪些情形的内容，希望您在相关二手房买卖和租赁中，注意相关事项，避免不必要的纠纷。