买卖不破租赁原则有例外吗？

　　一、买卖不破租赁原则有例外吗？
　　有例外的，例外情形有：
　　1、动产租赁的限制适用
　　从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看，该原则应当不适用于动产租赁。
　　2、在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用
　　最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”
　　3、在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用
　　由于查封的目的是为了债权人实现债权，不动产被查封后，其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权。从另一方面来说，查封的目的就是为了实现债权，承租人明知租赁物有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁合同，由此带来的风险只能由他自己承受。
　　4、破产财产处理过程中的限制适用
　　破产企业的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化；以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。
　　二、买卖不破租赁的适用范围是什么？
　　从买卖不破租赁原则的确立过程可以看出，该原则主要适用于土地、房屋等不动产的租赁。
　　我国在合同法出台之前，司法解释也明确规定该原则仅适用于房屋买卖。而在司法实践中，当事人援引该原则予以抗辩的也绝大多数仅限于房屋租赁。对此，结合其他国家和地区的立法，大多数学者主张对我国合同法229条所确定的买卖不破租赁原则应当仅限于房屋等不动产的租赁。
　　在我国，由于土地属于国家所有或者集体所有，单位或个人仅有土地使用权。根据宪法的规定，土地使用权可以依法转让、出租，那么，对于存在于土地使用权之上的租赁合同，在土地使用权转让时，其租赁关系亦应仍然有效，即应当类推适用买卖不破租赁原则。
　　买卖不破租赁在适用之后，不动产的承租人就需要按照原合同约定按时向新出租人缴纳租金，但是如果是承租人在订立租赁合同时已经一次新交清租金的，就不需要再次缴纳，只需要由不动产的出卖人将属于买受人应当收取的部分租金补偿给买受人即可。
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