乐清市农村集体土地房屋买卖合同的效力问题

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　　农村房屋买卖也就是大家常说的小产权房的一种，这种房屋在买卖、抵押贷款等方面都存在一定的限制，同时由于没有明确的法律规定所以常常会出现很多的纠纷。而对于农村房屋买卖合同的效力问题也存在很多的分歧，那么乐清市农村集体土地房屋买卖合同的效力问题该如何认定呢？
　　司法实践中关于集体土地上房屋买卖合同效力主要有以下几种观点。
　　1、合同有效说
　　根据我国《合同法》的规定，一项有效的买卖合同应具备如下要件：一是合同内容是买卖双方的真实意思表示；二是买卖双方具有相应的民事行为能力；三是卖方对买卖标的物具有处分权；四是合同内容不违反有关法律、法规的强制性规定。在农村私房买卖过程中，一、二项要件极少发生不满足的情形，争议的焦点往往集中于三、四项。该说根据财产所有权是所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利这一定义，认为农村集体组织成员对于宅基地上的房屋具有出卖的处分权是不言而喻的。如果该农村集体组织成员已经全部转化为非农业户口，则集体土地所有权依法归于消灭，国家取得土地所有权，相应地原有的宅基地使用权也转化为国有土地使用权，而国有土地使用权可以随房屋自由转让，因此，限制集体土地使用权转让的法律规定即无适用余地，买卖合同有效的第四项要件也得以满足。由是买卖合同四项要件成立，合同合法有效。在出卖人将房屋转移给买受人占有、使用，并交付了权利凭证（集体土地建设使用证或宅基地使用权证）后，出卖人以买卖合同约定的标的物农民集体成员宅基地使用权出让违反了法律的强制规定而无效，进而主张返还宅基地使用权及其上房屋的主张不能成立，出卖人并应协助买受人办理登记过户手续，彻底完成房屋的交付。
　　2、合同无效说
　　根据上述讨论的买卖合同成立要件，“合同无效说”认为在签订买卖合同时农村集体组织成员尚未转为非农业户口，农村私房之下的土地依然为农民集体所有。依照最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》（以下简称《意见》）第7部分第64条、仕地管理法》第63条、《担保法》第37条以及1999年国务院发布的国办发11999〕39号文《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款，农村集体组织成员的宅基地禁止出卖给该集体以外的主体。由于农村私房买卖合同处分了宅基地使用权，因此合同违反了法律的强制性规定，损害了集体的利益，应当归于无效。
　　3、部分有效说
　　该说认为，根据《民法通则》第71条，出卖人有权处分（出卖）自己的房屋，买受人取得房屋的所有权，但由于宅基地使用权不得向本集体组织以外的成员或者无资格再行取得宅基地使用权的人员出让，因此买受人并未取得宅基地使用权。当发生国家征收集体土地时，可以根据不动产评估机构对于房屋的评估价值对买受人予以补偿，而宅基地使用权的补偿物依旧归出卖人及其所在集体所有。
　　4、效力待定说
　　在买卖合同成立后，对于移转房屋所有权的合同，已经转移占有并伴有交付等行为，应认定其履行完毕。对于移转宅基地使用权的合同，应当参照《合同法》第51条，以集体成员无权处分为基础，认定其为效力待定合同。
　　合议庭讨论后，最终采纳了第二种观点，即双方房屋买卖合同因违反法律强制性规定而无效。当然，本案中，因为合同当中约定的标的物还有饲料机等动产，从整个合同来讲，应当是部分无效，即房屋等不动产部分无效，但这里的部分无效与上文的“部分有效说”显然不是同一个概念。
　　以上便是乐清市农村集体土地房屋买卖合同的效力问题，确实农村房屋以其低廉的价格、良好的生活环境等受到很多人的喜爱。现在越来越多的人喜欢到农村去购买房子，但是由于是小产权房所以在房屋的权属问题上常会产生纠纷，所以一部专门的法律的存在还是很有必要的。
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