楼市终于涨不动了，买房还能致富吗？

　　过去20年，买房是中国人财富增长最快的路径，那么未来，买房还能致富吗？
　　最近，统计局公布了上半年的房地产市场运行情况，各项关键指标全面遇冷，一向用词谨慎的统计局用稳中有降四个字总结了最新的房价走势。
　　从2016年史上最严调控以来，楼市开始告别全面疯涨的格局，很多地方的房价出现了明显回调。今年春节过后，国内多个城市的住房成交量和价格突然出现反弹，很多人以为房价又要迎来大幅上涨，不过从最新的统计数据来看，这轮小阳春行情已经终结。全国70多个大中城市中，有20多个城市的二手房价在6月份出现了环比下降。从成交量来看，今年上半年，全国商品房销售面积同比下降了1。8，降幅比前5月继续扩大。
　　楼市的这一轮小阳春行情之所以如此短命，直接原因是管理层对反弹势头给予了及时且精准的打压，无论是个人购房者还是开发商，都明显感受到了调控带来的深深寒意。
　　从个人购房者来看，主要压力是房贷利率上升。5月份以来，全国多个城市的房贷利率出现明显上调，连首套房的利率都出现了不同程度的上涨，在利率上调的同时，多家银行还明显收紧了贷款额度，对购房者而言，信贷环境已经变得很不友好。今年一季度的楼市反弹，导火索就在于货币政策放松导致房贷利率下行，购房成本明显下降。房价出现反弹苗头之后，管理层通过信贷杠杆来调控楼市，起到了立竿见影的效果。
　　和购房者相比，开发商更是压力山大。楼市出现小阳春行情之后，管理层迅速收紧了房企的融资渠道，以至于很多开发商不得不去境外高息发债，避免现金流断裂。最近，房地产企业泰禾集团发布公告称，公司在境外完成了4亿美元的债券发行，票面年息高达15，如此高的融资成本，也是引发市场一片哗然。去年万科高喊活下去的时候，很多人还不以为然，现在来看，万科还是具有很强的预见性，现在的确有很多开发商来到了生死存亡的十字路口。
　　开发商的资金压力越大，房价下降的可能性就越高。对于开发商而言，一方面融资越来越难，与此同时，楼市遇冷也导致销售回款不畅，今年上半年，房地产成交面积一直保持负增长。成交萎缩，往往是房价下跌的先兆，当房子越来越难卖时，预计会有很多扛不住的开发商选择降价来回笼资金。
　　从楼市的供需层面来看，支持房价大涨的理由也已经不复存在。过去很多人认为一线楼市只涨不跌，主要理由是供需矛盾永远难以解决，大量人口涌入形成巨大市场需求，而稀缺的土地供应，又决定了一线城市的供给有限。不过，最新的趋势显示并非如此，以北京来看，一向被视为供需最紧张的城市，但北京其实已经连续两年出现人口净流出，人口外流，也就意味着楼市的需求下降。
　　而从供给来看，最近几年，北京大规模增加土地供应，更使得北京新房供应量大增。截止今年5月，北京的楼市库存达到了7万套，创下最近8年来的新高。这说明即便是北京，楼市的供需矛盾也没有人们想象中那么紧张，过去2年多来，北京的二手房价下跌了将近20，并非没有原因。另外一个可作参考的例子是上世纪90年代的东京，东京的土地资源紧张程度远胜于国内任何一个城市，即便如此，楼市泡沫破灭之后，东京的地价和房价的跌幅都超过70以上，反观国内，有哪个城市还能比当年的东京楼市更加坚挺？
　　从长期来看，对楼市杀伤力更大，真正决定房地产未来走势的，是房地产在中国经济的核心地位已经开始动摇。过去中国房价之所以一涨再涨，是因为房地产始终是中国经济的引擎，只要经济增速放缓，就会重新刺激房地产，由此形成了房价只涨不跌的神话。但是，这种模式未来已经很难重演，一旦中国不再以房地产作为拉动增长的引擎，重新刺激房地产的可能性就微乎其微，房价持续暴涨的日子也就一去不复返了。
　　中美贸易战的爆发，可以说是中国房地产命运的一个分水岭。过去经常有有识之士呼吁实业立国，抨击中国经济过度依赖房地产的弊端，但由于房地产拉动经济的效果确实立竿见影，所以实业立国的呼声一直很微弱。但是中美贸易战爆发之后，美国对中国高科技产业实施高强度打压，有了切肤之痛之后，国人才真正意识到高科技行业才是立国之本，长期依靠房地产行业注定没有出路。
　　所以，一个最明显的现象是，即使在中美贸易战最紧张的时刻，管理层对于房住不炒也没有出现任何松动，反而还在楼市刚刚有所反弹时继续升级调控。可以说，中美贸易战的爆发，基本上消除了房地产行业在中国的引擎地位，中国经济的舞台上，长期被房地产行业占据的中心位置，开始逐渐让给其他行业，尤其是高科技行业。
　　最近一段时间，各种不同的渠道都释放出一些微妙的信息，显示出房地产在中国经济的地位出现了根本变化。今年的陆家嘴金融论坛上，银保监会主席郭树清表示，历史证明，凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家，最终都要付出沉重代价，凡是靠盲目投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现其实很不划算。今年7月初，中国社科院也发布了一份研究报告，报告认为，中国房地产投资对经济增长的挤出效应已大于带动效应，去年房地产对经济增长的综合贡献已经为负。
　　无论是银保监会主席郭树清，还是社科院的研究报告，种种迹象表明，中国经济正在对房地产行业重新定位，房地产行业已经不再被视为中国经济的支柱产业。当然，这也并不意味着中国经济就此抛弃了房地产行业，在未来很长时间里，房地产仍然对中国经济起到重要作用，但不再是舞台中央最耀眼的主角。
　　过去20年，楼市之所以能够持续创造出惊人的财富神话，是因为房地产牢牢占据了中国经济的C位，当房地产开始告别舞台中央，楼市造富的神话也就难以重演。
　　来源：三联生活周刊