你所不知道的融创

　　2012年底，房地产行业进入白银时代的观点逐步流行。因此，2013年9月，当融创中国以楼面价高达7。3万元平方米的价格拿下农展馆地块，荣获当年北京乃至全国的地王时，立刻成为了业内焦点。更有业内人士提醒到，精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了！。
　　五年光阴飞逝，融创在一片担忧声中，却实现了收入、利润等业绩的全面爆发，销售规模从全国第12名提升至第4名，成为了商学院经典案例和行业学习标杆。正值融创发布2018年中报之际，我们从以下四个角度来回顾融创的弯道超车之术：
　　1。趋势研判，业绩迎来全面提升
　　2。并购战略，调控下的逆势扩张
　　3。土地储备，质优价廉的粮草库
　　4。财务杠杆，双刃剑的挥舞有度
　　下面进入正文部分。
　　1。趋势研判，业绩迎来全面提升
　　2013年2月，国五条出台，对于房地产市场未来的走势，业内出现分歧。而孙宏斌带领的融创，则属于乐观派。中国经济的韧性、生育政策的调整、城镇化的空间、品质生活的追求等等，仍是房价的驱动力。
　　基于此，融创逆势扩张，聚焦高端品牌、通过并购战略，利用财务杠杆，极大扩充了土地储备。
　　2012年，融创房屋合约销售均价达到了17，800元平方米，而2017年也依然保持16，380元平方米的高单价，居中国房企10强第一位。
　　融创的判断很快得到了验证，以北京为代表的一线城市房价自2013年以来依然保持了良好的上涨趋势。
　　而融创的战略规划、业务布局，也为其在2017年迎来了业绩的爆发。
　　这一年，融创实现营业收入658。7亿元，同比增长高达86。4；实现归属母公司净利润110。0亿元，同比增长344。1。这一数据，远超同年全国商品房销售金额13。7的增长，也优于A股房地产板块（含万科、保利等公司）总收入增长10。3，净利润增长30。1的数据。
　　2018上半年融创依然保持了高速的发展，实现营业收入465。8亿元，同比增长215。3；归母净利63。6亿元，同比增长287。7，继续成为香港股票市场上优秀的内房企业代表。
　　2018年上半年，融创毛利率为24。7，较去年同期增长约2。5个百分点。公司毛利率自2015年的12。4持续改善至今，也充分体现融创作为高端住宅领先地位的品牌溢价。
　　与此同时，公司在房产销售之外的业务也开始逐步发力。2018年上半年，公司物业管理实现了443亿元的收入，展现了公司轻资产业务的良好储备，而随着融创越来越多的房产销售，物业管理也会迎来快速增长。
　　在战场上，赢得战争的前提是将军对战局的精准判断，而商场亦如此，公司业绩的提升，正是源于公司管理团队对行业趋势的准确研判。
　　房地产行业有两大扩张的栏杆：一个是对应高度资金密集型属性带来的资金需求；一个是产品强地域性带来的销售风险，每个城市的经济、文化等条件不同，进入对应城市的风险也不同。
　　而心态开放的融创，很快便找到了成功跨栏的诀窍寻找优秀合作伙伴，通过股权合作甚至完全收购，实现快速扩张。
　　2005年，公司就和首钢各出资50，成立了合资公司，并在2008年获得了北京西山壹号院项目。项目运转效果显著，2011年开盘两个月就签约了十几亿元。随后，9月份，融创以14。5亿元收购了首钢在合资公司中的50股权。
　　融创开始将成功经验快速复制。2012年，融创与绿城成立合资公司，并以33亿元收购了绿城旗下部分项目，强势进入上海市场。第二年，合资公司销售业绩便达到了155亿元。融创的战略并不是简单的堆砌做加法，而是对一个个项目的点石成金之术。
　　房地产的调控期，更是给了融创获取优质资产的机会。2017年7月10日，融创以总额631。7亿元接手万达集团13个万达文旅项目以及76个酒店项目，成为公司并购史上最大的一笔投资。而2018年中报显示，文旅项目上半年贡献了10亿元的收入，广阔的行业空间有望成为融创新的利润增长点。
　　不仅在成熟项目方面实行收购，在一级市场土地获取方面，融创也开始加大收并购力度。2017年，融创通过权益方式获得土地的比例达到了公司土地储备的87。而公司合作的机构也从2016年的109个增加至2018年中期的203个。
　　历经多次调控后的房地产行业，在一轮轮资金、销售等压力的淘汰中，行业集中度不断提升。从2013年起，国内15家主流房地产企业的拿地、销售集中度，均有了显著上涨。而融创的并购战略，毫无疑问是时代背景下的前瞻之举和最佳选择。
　　注：15家主流房企为碧桂园、恒大地产、万科、融创中国、保利地产、中海地产、龙湖地产、华润置地、金地集团、绿城中国、招商蛇口、新城控股、世茂房地产、富力地产、远洋地产；拿地集中度的统计中包含了招拍挂拿地和并购拿地。
　　3。土地储备，质优价廉的粮草库
　　土地对于房地产，就如原材料对于制造业。土地储备的数量、质量和价格等因素，对公司未来盈利的重要性不言而喻。
　　2018年中报显示，融创土地储备规模达到了2。31亿平米，总货值达3。29万亿。上半年，融创实现合同销售面积为1211。9万平米。而在过去三年，尤其是2017年实现合同销售金额3620。1亿元时，合约销售面积也仅有2229。8万平方米。因此，融创土地储备数量的充足显而易见。
　　地产大亨特朗普关于Location位置的强调，早已成为了业界共识。而融创当前的土地储备中，超过92的面积位于供求关系健康的一二线及环一线城市，其中公司一线、二线、三线及其他城市拿地建面占比分别为3、69和28。这些城市享受着国家经济发展政策红利、人才人口流入红利，拥有稳定的刚需支撑。
　　而在价格方面，通过收并购模式，融创不断降低土地储备的平均成本，拿地均价占销售均价比例也在不断下滑。
　　2018年中期平均成本降低到了4470元平米，仅占2017年合约销售均价16，380元平方米的27。2018年上半年，融创共获取土地建筑面积2920万平方米，权益建筑面积1545万平方米，综合成本为3620元平方米，土储成本进一步下降。
　　即使房价下跌10，由于拥有较低的土地成本，融创依然能够保障良好的盈利空间。
　　2018年土地市场出现了显著的紧缩，7个月一线城市土地流标13宗；二线城市合计流标经营性土地154宗；三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗。针对这种环境，融创也表示，接下来仍将严格拿地纪律，控制买地节奏和支出，提高拿地标准，拿地必须保证IRR高于50，项目净利润率高于15。
　　数量充足、质量过硬、价格感人、拿地有方，这就是融创土地储备的鲜明特点。而在如此粮草供应下，即使遭遇行业寒冬，融创这只大军依然可以实现有效的运转。
　　4。财务杠杆，双刃剑的挥舞有度
　　财务杠杆是企业披荆斩棘的双刃剑，有利亦有弊，尤其对于资本密集型的房地产企业，杠杆尺度的拿捏就格外重要。
　　自2013年起，融创总资产和净资产均保持了快速增长的趋势。2018年中期，公司总资产达到了6699。42亿元，净资产635。4亿元。杠杆成为了融创过去几年快速发展的重要推进器，然而，从2017年开始，融创也开启了合理去杠杆的进程。
　　2018年中期，公司有息借贷总额也呈现下降趋势，较去年底减少了95亿元。其中有1797。4亿元债务具有公司股权、固定资产、物业等抵押保障。同时，考虑到融创账面现金仍有874。2亿元，扣除现金及现金等价物后的净债务仅占总资产的18。3，较去年底的19。7小幅下降。
　　而公司借贷资金的偿还周期分布多为15年期限，占总借贷资金的比率61，偿还风险良好可控。
　　另外，从销售角度来看，融创及其联署公司仅上半年的合同销售金额就达到了1915。3亿元，同比上升76，基本可以覆盖全年的有息债务。而如果实现全年4500亿的目标，则可以达到2倍的覆盖比。
　　再从现金流方面来看，2018年上半年，融创经营现金流入373。8亿元，融资现金流出145。2亿元，投资现金流出286。9亿元。尽管总现金流仍为流出，但一方面土地储备投资会在后续转化为收入，另一方面经营现金流入仍完全能够覆盖融资流出，经营风险可控。
　　无论资产存量还是经营流量方面，融创都开始从积极激进的策略，转向了积极稳健。而随着公司业绩的释放，公司财务杠杆仍处于可控安全的范围，为公司的发展提供重要动力。
　　5。尾声
　　凭借着对行业趋势的敏锐判断和高执行力，高杠杆之墙、广土储之粮的融创终于在2017年迎来了业绩称王的时刻。然而，商场如战场，经营环境瞬息万变。
　　2016年中央经济工作会议提出，房子是用来住的，不是用来炒的。2018年中央政治局会议再次强调坚决遏制房价上涨，房地产调控的预期越来越清晰。
　　当市场再度出现调控的信号时，孙宏斌及融创团队并没有沉浸在取得成就的喜悦中。在主要经营指标快速增长、资产规模持续增厚的过程中，融创自2017年就积极调整了其经营战略，在销售环节坚决执行加强销售回款、提高现金回流速度的方案，在财务上逐步合理地降低杠杆比率。
　　融创的积极调整保障了财务状况的安全边际。而这一方面也得到了国际机构的认可，惠誉提升融创债券评级至BB，穆迪提升融创评级展望至正面，标普也提升融创评级展望至稳定。
　　毫无疑问，经过大风大浪的孙宏斌，正带领着融创进入全新均衡稳健发展的通道中。
　　来源：ZAKER