创业开店者如何像屈臣氏一样选址？

　　开一家化妆品店，选址非常重要，甚至在一定程度上决定了开店的成败。但是选一个好的位置并不容易，特别是想快速拓店的连锁店更是面临选址难题。是没有好位置了吗？其实是你不会挑！
　　走在街上，我们会看到繁华街区也有冷冷清清的店，而一些小巷里却“藏着”生意很不错的店。今天，品观君为大家收集了各路干货，让你几分钟内就能吃透选址这门大学问。
　　开了2000多家店的屈臣氏这样选址
　　在店铺选址这个话题上，屈臣氏无疑很有发言权。去年为止，屈臣氏在中国已拥有2483家店，光2015年就新开了395家店。
　　那么问题来了，屈臣氏在选择店铺时，是怎样做评估、判断和决定的？
　　“屈臣氏对于店铺选址的策略只有一个，那就是：紧跟目标消费群。也就是说，目标消费群在哪里，屈臣氏就会在那里。屈臣氏的目标消费者是18至35岁的优质女性消费者，那么找到这些消费者，然后就在那里开店。”
　　如何判断目标消费者在哪？屈臣氏会首先考虑“目标消费群密度”、“捕捉率”、“租金成本”这3个关键的考量指标。
　　通常，目标消费者有效数量目标消费群密度捕捉率。一般情况下，屈臣氏的捕捉率预估会在810之间，通过这个可以计算出店铺的预计销售额。
　　举例说明：在某一店铺位置的门口，从上午10：00到晚上10：00，经过的目标消费群有10000个人，那么按捕捉率8计算，则预计能够捕捉到800个有效消费者；按屈臣氏店铺平均客单价50元计算，则平均每天的销售额可达到40000元。
　　另一方面，租金成本与销售额和商品毛利率成一定的比率。通过与这些数据的计算分析，就可以得出店铺投入与产出是否合理。
　　根据以上的选址策略，屈臣氏坚持其店铺的选址方向基本如下：
　　结合店铺是否靠近街道的情况，屈臣氏将店铺分为“街铺店”和“非街铺店”，使用面积约在200500平方米。
　　对于“街铺店”，有两种情况：1、最好在楼层1楼，有独立的进出口。2、如位置很好，可考虑2楼，但在临主街的位置上必须有独立、便捷的进出通道，形象展示好。临主干道、人流汇集点，可视性好，有较好的招牌广告位。
　　对于“非街铺店”，必须在主要人流量的通道上。同时，在进出口的位置上必须有非常明显的广告标识或者广告位置。
　　从4个方面判断什么才是好位置
　　选址先要定下大区域。到底是选择新城区、商业区、学校区域还是大社区？凭“直觉”是不行的，还有几个主要参考因素：人口、商业氛围、竞争状况和未来潜力。
　　人口：从超市的规模和数量，农贸市场的规模，学校、银行、网吧的数量等来判断。
　　商业氛围：周边服装鞋帽床上用品店的档次、数量和生意情况。同时可参考的还有美容院和发廊，看看这几个行业的水平，你对当地消费情况就大概有了谱。
　　竞争状况：就是同行的数量，都是哪些类型的店，关键是经营水平。有时候，一个地方同行店铺很多，至少说明该地需求旺盛，也可能是供过于求的过度竞争，但不一定你参与进去生意就难做，还是要看当地的竞争水平，单看竞争者的数量并不能说明问题。
　　未来潜力：对新商业区而言，要考虑楼盘落成、政府机关的设立、交通设施的设立、大商户大品牌商入驻等综合情况对未来的影响。
　　选址一定要记住的10个规律
　　选好了区域以后，具体到什么街道、什么门面又有什么的选址讲究呢？品观君整理了以下几个小规律。
　　1、好店址租金高
　　好地址通常都是高租金，开店创业首先要明白好店址的重要性，不要被寸土寸金的高店租吓跑。
　　有些店老板存在一种错误的意识：宁愿往店里多投资，也不愿意交高租金。但好店面的高租金并不是一两天形成的，也不是房东可以任意抬高的，它是房东和租金在长期利润分成较量中形成的。
　　很多小生意都依靠店址的好坏，所以越是大众生意，就越要舍得在店址上投资。当然，在投资前必须认真分析选择这个店址、投入这笔资金能带来多大的效益，利润空间是不是够大。
　　2、路边店有利弊
　　以前，不少店面都以紧靠大马路、主干道为一大卖点。而消费者亦因贪其方便，对些紧邻大马路旁的店铺也颇为垂青，这种情况一度令不少临街商店得宠。
　　但是，大马路黄金地段也可能成为商店经营的“死穴”。首先，随着车流量的不断增大，紧邻大马路或主干道而带来的噪声、废气污染，是“路边店”的一大致命伤。
　　其次，“路边店”由于受市政规划不确定因素的影响，遭受拆迁等的未来风险要大得多。随着市政对城市改造、规划的不断深入，最容易受影响的无疑就是紧贴在马路边的“路边店”。
　　3、并非行人越多越兴隆
　　很多店老板以为过路人都是自己的顾客，来往行人越多生意就越兴隆，但这种想法其实是错误的。如果来往的行人都是带着某种明确目的的人，那么门店就吸引不了这类顾客。
　　因此，在选择什么样的街道设店时，不但应当考虑来往行人的数量，而且还应考虑来往行人的性质：他们到底是带有很明确的办事目的，还是在街上闲逛？
　　4、繁华地段不一定是好店址
　　有的地方，表面看来，车水马龙、人流如织，但并不是聚客的地方。这就是在闹市开新店很快就失败，而在小巷开店却生意红火的重要原因。
　　你所经营的行业与你所选的店址合拍，才是好店址。因此，你在开店时，你要考虑你所经营的行业是否适应相关地区人们的需要，而不仅仅是地段是否足够繁华。
　　5、拐角是个“黄金口”
　　拐角的位置往住是很理想的，它处在两条街的交叉处，可以产生“拐角效应”：1、增加橱窗陈列的面积；2、两条街道的往来人流汇集于此，有较多的过路行人光顾；3、可以通过两个以上的入口缓解人流的拥挤。
　　需要注意的是，由于门店位置面对两条街，选择哪一面作为自己商店的正门，则成为一个十分重要的问题。一般的做法是，选择交通流量大的街道作为商店的正门。
　　6、同行密集生意好
　　人流吸引人流，商业吸引商业，生意大家做，才能造成一方繁荣的景象。因此，我们会看到全国有很多化妆品店“扎堆开店”，但生意都还不错的现象，这就是同行密集后形成了化妆品销售的氛围。
　　7、窄一点的街比过宽的好
　　行人道过宽和过窄，都不合适，过宽店铺不易吸引人流关注，人较少从店门口经过；过窄影响通行。但总体而言，窄一点的街比过宽要好
　　8、同一条街道分“阴阳”
　　有时候，同在一条街道，一个老板开了两家化妆品店，分别位于街道两侧，几乎是门对门，装修风格、商品结构均相同，可是生意却是天壤之别。这是为什么？难道真的有风水一说？其实，这里面包含了两个规律：
　　（1）城市的每一条街道，几乎总是有一侧的人流量较大，而与之对应的另一侧却相对较小。这里暂且把人流量大的一侧称为阳街，对应的人流量比较小的一侧称为阴街。
　　（2）每一个城市都有至少一个商业中心，而朝向商业中心街道的右侧大部分是阳街，对面则是阴街。
　　当然，规律也有例外的时候，比如街道较狭窄，或是两个相距非常近的商业中心之间的狭窄繁华街道等等。其余时候，店老板在选址的时候可以先观察一下，究竟哪边才是“阳街”。
　　9、门前有障碍物的不要选
　　有些民房改商铺的，铺前的小花坛离店面很近，而且常有灌木植物遮挡视线；或者店前有大型变电箱或公车站牌，且距离店面较近，这些都不合适。
　　同时，最好不要选店地面低于街道地面的，即需要下台阶的铺面不合适。同理，有台阶的店面最好也不要选，一定要有的话，台阶不能高过三层。
　　10、左邻右舍要够“时尚”
　　对化妆品店而言，左邻右舍做非时尚类生意的极不合适，比如修车、建材。隔壁是饭馆或餐厅，则要看情况，如果是时尚类餐厅，品牌加盟类的，装修较讲究的，可以考虑；如果是包子铺、面粉店等小饭馆类型则尽量不要选。
　　最适合的邻居是服装鞋帽包等女性经常光顾的店，还有美发店、床上用品、银行电信的营业厅、洗衣房等。社区店铺，挨着社区的中小型超市也还不错。
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