2月楼市成绩单出炉 百强房企业绩环比下降四成

　　2月楼市成绩单出炉 百强房企业绩环比下降四成！受疫情影响，2月房企业绩受到巨大冲击。近日，据克而瑞发布报告显示，百强房企2月单月总销售额3243.3亿元，环比降43.8%，同比降37.9%，创下近几年来单月销售最低纪录。值得关注的是，在销售额下滑的同时，房企的排位发生了明显变化，其中，排名下滑幅度最大的是万达，从59位跌至97位。

　　虽然不少房企在销售端和融资端寻求突破，不过，转战线上销售依然面临转化率难题，部分房企加大债权融资力度，如阳光城、当代置业等发债利率均高于目前行业3%-4%的融资成本，以缓解短期现金流压力。在业界看来，高负债房企仅靠类似融资的收缩式、防御式做法，并不能从根本上解决问题，未来还得依靠销售回款。在此次疫情期间，反思与复盘比等春天来得更有意义，房企需相应调整战略布局。

　　6成房企单月业绩遭腰斩 行业洗牌加速

　　新冠肺炎疫情对房企销售业绩的影响更趋明显，致使2月房企业绩创下了近几年来单月销售的最低记录。克而瑞数据显示，2月百强房企中有23家房企单月业绩同比降幅在20%至50%之间，近6成房企单月业绩同比降幅超过50%。

　　但是，疫情并不是导致房企销售额下滑的唯一理由。事实上，从1月销售金额以及部分房企2019年业绩预报来看，房企业绩已出现明显下滑。数据显示，保利地产1月销售额为235.88亿元，同比下降29.78%，融创销售额为186.3亿元，同比下降22.2%。根据公司公告，九龙仓集团预期2019年全年公司净利下滑50%。克而瑞统计显示，2019年泰禾权益销售金额为626.4亿元，较2018年的1095.3亿元下跌超四成。

　　剧烈的收缩之下房企的排位发生了变化。2月恒大以470亿元超过碧桂园的300亿元，跃居榜首。排名下滑幅度最大的是万达。数据显示，2020年前两月，万达销售额同比下滑69.58%至15.3亿元，排名也从59位跌至97位。除了万达外，泰禾排名也下降15位至39名。

　　销售额的停滞和排名下滑，只是对房企影响的第一环。对房企而言，员工薪酬和利息开支是疫情期间房企最大的“刚性”成本。

　　克而瑞研报提及，据测算，64家百强上市房企平均单月员工薪酬约2.87亿元，平均利息成本约为5.71亿元，两项刚性支出合计平均值约为8.58亿元。在目前形势下，部分杠杆率以及融资成本较高的房企可能会有较大的成本压力。

　　亿翰智库方面综合分析称，目前，各大房企面临库存积压、货量不足、高价土地、布局分散、过度多元化等行业结构性风险，不排除部分企业下调全年销售目标的可能。经此一疫，行业迎来又一次洗牌，必有部分企业主动或被动退出，重塑企业竞争格局。

　　在平安证券证券分析师杨侃看来，龙头房企通过全国性布局、启动线上营销、适度让利等手段，避免销售大幅下滑，短期抗风险能力更强，但疫情却加剧了中小房企资金端压力。若新冠肺炎疫情持续时间超预期，行业资金端压力加大将带来中小房企资金链断裂风险。

　　资金运转压力骤增 部分房企争相高息发债

　　针对房企的困境，2月以来，江苏、浙江、南昌等多地出台了房地产支持新政，或调整土地价款缴付方式和期限或优化审批服务、调整履约监管，全面减轻企业资金压力。同时，近期央行也适时推出宽松货币政策，包括公下调1年期LPR 10个基点，下调5年期以上LPR 5个基点等。

　　政策可以缓解燃眉之急，却不能成为永远的救命稻草，房企开始在销售端和融资端寻求突破。一方面，恒大、阳光城等大多数房企开始转战线上，开拓线上销售渠道促进项目认筹认购。另一方面，多家房企在债券市场动作频频，希望借新还旧来摆脱现金流的窘境。

　　据wind数据显示，2020年1-2月房企债券融资2484亿元，同比上升36%。

　　不容忽视的是，部分房企为了获得短期债券融资，不惜大幅抬高利率。如近期阳光城8.25%、当代置业11.6%、佳源国际13.75%的发债利率均高于目前行业3%-4%的融资成本。

　　北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为，关于资金压力方面，房企可做的无非就是放慢购置的速度，降低财务的杠杆率，以及出售一些手持现有的资产，加大促销力度等。但这都是收缩式的、防御式做法，并不能从根本上、长期上解决问题。

　　在中原地产首席分析师张大伟看来，美元债对缓解部分房企资金压力有好处，但因为额度原因难以成为主要资金来源。目前来看，高负债房企仅靠融资解决不了根本问题，长期还得依靠销售回款。

　　关于未来，克而瑞方面认为，从长期来看，经历此次疫情，市场需求结构可能面临调整。在此期间，房企应积极组织线上需求调研，相应调整战略布局，从产品需求结构、区域需求结构变化方面下功夫。

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